Учиться в России!
Регистрация »» // Логин:  пароль:

Федеральный правовой портал (v.3.2)
ПОИСК
+ подробный поиск
Подняться выше » Главная/Все книги/

Источник: Электронный каталог отраслевого отдела по направлению «Юриспруденция»
(библиотеки юридического факультета) Научной библиотеки им. М. Горького СПбГУ

Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения :

АР
К789 Крашенинников, П. В. (Павел Владимирович).
Современные проблемы права собственности и иных вещных
прав на жилые помещения :Диссертация на соискание ученой
степени доктора юридических наук в форме научного доклада,
выполняющего функции автореферата. Специальность 12.00.03 -
гражданское право ; семейное право ; гражданский процесс ;
международное частное право / П. В. Крашенинников ;
Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова
. -М. ,1997. -55 с.-Библиогр. : с. 50 - 54.79 с. ссылок
Материал(ы):
  • Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.
    Крашенинников, П. В.

    Крашенинников П. В.

    Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения : Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук в форме научного доклада, выполняющего функции автореферата

    ВВЕДЕНИЕ

    Актуальность темы исследования. Осуществляемое в Российской Федерации преобразование жилищных отношений поставило перед законодателем и юридической наукой задачу решить многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации и реализации права собственности на жилое помещение.

    Правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации.[1] В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие первой части ГК Законы «О собственности в СССР»[2] и «О собственности в РСФСР»[3] и содержащие, наряду с другими, нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в течение небольшого отрезка времени и, по существу, по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба, вероятно, ожидает и законы Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»[4] и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерацию)[5], которые, на сегодняшний день, остаются в числе важных действующих актов.

    Правовая регламентация отношений собственности на жилые помещения, содержащаяся в действующем законодательстве, основана на результатах плодотворной научной разработки общих проблем права собственности в цивилистической литературе и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, то эта проблема затрагивалась в работах многих авторов - «жилищников». Вместе с тем, в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных исследованию права собственности на жилые помещения, до сих пор не было, если не считать некоторые работы прежних лет о праве личной собственности граждан на жилой дом.

    3

    В настоящее время указанная проблема требует всестороннего изучения на новом уровне, с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения не получили пока надлежащего законодательного урегулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в жилищной сфере.

    Сказанное дает основание для утверждения, что проблема права собственности и иных вещных прав на жилище должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права.

    Предмет исследования составляют отношения собственности в жилищной сфере и их правовое регулирование, в том числе предусмотренные гражданским и жилищным законодательством, а также законодательством о приватизации. Предмет исследования включает новейшие основания возникновения права собственности на различные виды объектов права собственности на жилые помещения (жилые дома, квартиры, изолированные комнаты жилых домов и квартир), статус субъектов права собственности и иных вещных прав на жилище и лиц, чьи интересы непосредственно связаны с осуществлением собственником своих прав; пределы и ограничения права собственности на жилое помещение, а также возможность собственников объединяться в товарищества.

    Цель исследования состоит в разработке теоретической концепции, на основе которой возможно комплексно решать проблемы, возникающие, с одной стороны - с включением жилых помещений в гражданский оборот, а с другой - с продолжающимся формированием и совершенствованием законодательства, связанного с правом собственности на жилище, выявление тенденций развития этого законодательства. Целью исследования является также анализ положений действующего законодательства с точки зрения возможности субъектов гражданского права реализовывать право собственности и иные вещные права на жилые помещения.

    Теоретическую и методологическую основу работы составляют исследования российских и зарубежных цивилистов, философов и экономистов по проблемам собственности и права собственности и о способах удовлетворения жилищной потребности людей. При анализе предмета исследования применялись сравнительно-правовой, исторический, системный и иные научные методы познания.

    Проблемам реализации права собственности, традиционно, в цивилистической литературе уделялось значительное место. Обстоятельные исследования права собственности проводились российскими цивилистами в связи с разработкой в конце XIX века проекта Гражданского Уложения Российской

    4

    Империи. Здесь, следует выделить фундаментальные труды К.Н. Анненкова, A.M. Гуляева, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича.

    Во время действия Гражданского кодекса РСФСР 1922 года проблемам права собственности были посвящены исследования С.И. Аскназия, И.Л. Брауде, Н.Г. Вавина, А.Г. Гойхбарга, В.М. Гордона, А.И. Терехова, С.Н. Ландкофа, А.С. Ратнера и др.

    В период действия Гражданского кодекса РСФСР 1964 года вопросы права собственности на жилые помещения рассматривались в работах Ю.Г. Басина, И.С. Вишневской, Е.Н. Гендзехадзе, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, М.Я. Кирилловой, С.М. Корнеева, В.Н. Литовкина, В.Ф. Маслова, Г.А. Свердлыка, П.И. Седугина, Г.И. Петрищевой, А.И. Пергамент, И.П. Прокопченко, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили и др.

    После вступления в силу Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года и Жилищного кодекса РСФСР 1983 года появилось большое количество исследований, посвященных анализу правовых проблем, связанных с жилыми помещениями. В этих исследованиях некоторое место занимали и вопросы права собственности на жилище. Представляется необходимым особо выделить две коллективные работы: «Основы советского жилищного законодательства» под ред. О.А. Красавчикова[6] и «Жилищное законодательство: Комментарий» под ред. В.Ф. Яковлева и П.И. Седугина.[7] Проблемам права собственности на жилые помещения в это время уделяли внимание: И.И. Андрианов, Ю.Г. Басин, В.П. Грибанов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, В.А. Дозорцев, В.М. Жуйков, М.Л. Кириллова, С.М. Корнеев, О.А. Красавчиков, В.Н. Литовкин, И.Б. Марткович, И.А. Приходько, А.А. Пушкин, Г.А. Свердлык, П.И. Седугин, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханов, П.Я. Трубников, Ю.К. Толстой, И.Т. Хламов, В.Ф. Чигир, В.В. Чубаров, В.Ф. Яковлев, К.Б. Ярошенко.

    Следует отметить, что за последние пять лет (1991 - 1996) вышло гораздо меньшее количество работ, непосредственно посвященных вопросам права собственности на жилые помещения, по сравнению с предыдущим периодом (1981 - 1990). Данное обстоятельство, в значительной мере, объясняется динамикой развития законодательства в этой области (было принято и вступило в силу более десяти важнейших законодательных актов). Среди исследований, посвященных праву собственности на жилые помещения, следует отметить

    5

    труды: Б.М. Гонгало, С.М. Корнеева, В.Н. Литовкина, В. Р. Скрипко, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, К.Б. Ярошенко.

    Изменение правового регулирования отношений собственности в 90-е годы ни в коей мере не умаляет значения фундаментальных исследований, осуществленных в этой области в прежние годы. И сегодня многие из них представляют большую научную ценность, и на них, в значительной мере, базируется исследование природы современных отношений собственности в жилищной сфере.

    Научная новизна исследования заключается в том, что впервые проведен комплексный анализ проблем, возникших за последние годы в связи с развитием рынка жилья и принятием ряда законодательных актов, так или иначе, связанных с правом собственности на жилые помещения, а также сформулированы выводы о тенденциях дальнейшего развития правового регулирования отношений собственности в жилищной сфере.

    Основные положения, выносимые на защиту:

    1. Право собственности на жилое помещение занимает особое место среди других разновидностей права собственности; оно отличается существенными особенностями, которые объективно обусловлены природой объекта этого права. Жилище, независимо от того кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. В связи с этим, невозможно распространить на отношения собственности в жилищной сфере все общие положения о праве собственности. Прежде всего, должны быть установлены пределы осуществления права собственности специально для такого объекта как жилое помещение, в том числе и в целях недопущения использования жилища не для проживания (например, в промышленных целях), для предотвращения причинения неоправданного беспокойства соседям собственника, соблюдения противопожарных правил, требований санитарно-технических и градостроительных.

    2. В сфере отношений собственности на жилище сформировался новый специфический вид долевой собственности - долевая собственность на недвижимость в многоквартирных домах. Её характерными признаками являются: 1) отсутствие возможности выдела долей в натуре; 2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения; 3) невозможность самостоятельного существования доли, юридически она является составной частью квартиры, а потому всегда следует её судьбе.

    Такая конструкция долевой собственности должна применяться и к объектам общего пользования квартир, если комнаты в них принадлежат разным субъектам.

    Применение такого вида долевой собственности возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой; ее возникновение возможно и на

    6

    общее имущество, например, собственников гаражей в гаражном кооперативе.

    3 Граждане, постоянно проживающие вместе с собственником жилища, являются обладателями особого вещного права - права члена семьи собственника жилого помещения, которому соответствует обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. При этом переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения данного права.

    4. Товарищества собственников жилья не являются потребительскими кооперативами. Это - новая, самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций, создаваемая собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

    Основными отличиями товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов являются: 1) в товариществах собственников жилья нет паевых правоотношений; 2) в отличие от потребительских кооперативов. у товарищества собственников жилья нет возможности распределять полученные доходы между его членами; 3) у членов товарищества собственников жилья, в отличие от членов кооператива, нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов; 4) как правило, товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома, тогда как потребительский кооператив в жилищной сфере (жилищный и жилищно-строительный кооператив) выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

    5. Исходя из основных начал гражданского законодательства, возможно создание жилищных объединений в виде постоянных потребительских кооперативов. Такую возможность необходимо подкрепить законодательным путем, в частности, предоставить право гражданам создавать жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых выплата паевых взносов не будет автоматически означать прекращения паевых отношений и возникновения права собственности у членов кооператива.

    6. Положения ряда законодательных актов об обладании жилищным фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления организациями, созданными в процессе приватизации, в настоящее время применяться не должны, поскольку они вступили в противоречие с Гражданским кодексом Российской Федерации. Указанные вещные права на жилые помещения должны быть заменены на обязательственные - право временного пользования - с последующей передачей такого жилищного фонда органам местного самоуправления, согласно законодательству о приватизации жилищного фонда.

    7

    7. Сформулирован ряд предложений по содержанию нового Жилищного кодекса Российской Федерации и других законодательных актов.

    Внедрение результатов исследования. Проблемы права собственности и других вещных прав на жилые помещения и другие вопросы гражданского и жилищного права исследовались автором в ряде работ, опубликованных в последние 6-7 лет. Полученные при этом результаты апробировались во время непосредственного участия автора в разработке первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации. Соискатель принимал участие в разработке ряда других законопроектов в сфере гражданского и жилищного законодательства, в том числе Законов Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «Об основах федеральной жилищной политики», проектов таких Федеральных законов как Жилищный кодекс Российской Федерации, «О регистрации юридических лиц», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подготовке ряда других законодательных и иных нормативных правовых актах.

    Результаты исследования докладывались автором на ряде научных конференций, в том числе международных.

    Настоящая работа прошла обсуждение на кафедре гражданского права юридического факультета Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова.

    Внедрение результатов исследования в учебном процессе осуществлено при чтении спецкурсов по жилищному праву на юридическом факультете Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова и в Российской школе частного права. Подготовленные автором учебные и практические пособия, сборники нормативных актов с комментариями используются в учебном процессе юридических вузов при изучении курсов гражданского и жилищного права.

    8

    ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ИССЛЕДОВАННЫЕ В ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТАХ

    1. Пределы осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения

    Предыдущие отечественные кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на такой объект, как жилые помещения. Объяснять это можно различными причинами. Однако главная, на наш взгляд, состоит в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Жилые помещения этого фонда сдавались в наем, а отношения, складывающиеся в связи с этим, регламентировались - первоначально главой в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.,[8] а затем Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.[9] и ЖК РСФСР 1983 г.[10] По мере осуществления экономических преобразований в нашей стране и, в особенности, посредством бесплатной приватизации жилищного фонда, а также путем наделения правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами имущественного оборота, и новые отношения потребовали адекватного правового регулирования и теоретического осмысления.

    Одним из важнейших средств правового регулирования отношений собственности на жилые помещения является установление пределов осуществления и ограничения права собственности.

    Вопрос о пределах осуществления и ограничениях права собственности, как на движимое, так и на недвижимое имущество, постоянно привлекал и продолжает привлекать к себе внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различные подходы к их анализу обусловливаются, зачастую, политическими, экономическими и правовыми факторами. Однако необходимость установления и возможность применения пределов и ограничений в праве, применялись практически во все времена различными государствами. В частности, соответствующие нормы, содержавшиеся уже в законах XII таблиц античного Рима, были обстоятельно проанализированные исследователями Римского частного права, которые единодушно отмечали двойственную природу пределов осуществления права собственности на не-

    9

    движимое имущество. Их возникновение обусловливалось, во-первых, интересами общества, причинами нравственного, религиозного, санитарного и транспортного характера, во-вторых, частноправовыми основаниями, особенно связанными с, так называемым, соседским правом.[11]

    Гражданское законодательство Российской Империи, устанавливая пределы осуществления и ограничения права собственности в отношении недвижимости, в некоторой степени затрагивало и права на жилые помещения (в основном, при регламентации правового положения строений). Так, статья 445 Гражданских законов предусматривала возможность одного собственника жилого дома требовать от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не «пристраивать кухни или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом или двор, не делать ската кровли своей на двор его», а в статье 446 указывалось на запрет «закладывать соседские окна или заслонять их другим зданием».[12]

    Комментируя данные нормы, К.П. Победоносцев указывал на то, что с умножением городского населения соседское право как ограничитель приобрело огромную ценность, поскольку без него строители стараются вознаградить себя за тесноту площадей, на которых выстроен дом, не обращая внимание на уже выстроенные.[13] Исследователи русского гражданского права, как правило, отождествляя понятия «пределы» и «ограничения» права собственности, давали различную классификацию пределов (ограничений) права собственности на недвижимое имущество.

    К.П. Победоносцев, характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, разделял их на: необходимые, установленные законом, и случайные, установленные договором.[14] Д.И. Мейер, указывая на то, что различные стеснения, установленные законом, «мешают нам принять обыкновенное определение права собственности, как полное господство лица над вещью», выделял ограничения, налагаемые на все правомочия собственника (т.е. на владение, пользование и распоряжение) и на ограничения права собственности относительно каждой составной его части.[15] A.M. Гуляев акцентировал внимание на том, что «всякое право предполагает

    10

    границы, определяющие меру свободы». Такими границами, по его мнению, могут быть только закон и права других лиц.[16]

    Законодательство зарубежных государств прошлого века также устанавливало определенные пределы осуществления и ограничения права собственности. Особенно это касалось недвижимого имущества, в том числе и жилья. Наиболее ярко тенденция в установлении пределов осуществления прав собственников недвижимого имущества проявилась в Великобритании. Одним из шагов в реформировании жилищных отношений Англии XIX века являлись принятые в 1848 - 1851 годах законы: об охране общественного здоровья, о благоустройстве жилых домов и о домах, сдаваемых под квартиры. Целью этих законодательных актов являлось, с одной стороны, установление пределов, вызванных определением единых санитарно-гигиенических и технических норм для строителей домов и их жильцов, а с другой - установление пределов, обусловленных возможностью городских органов власти строить новое либо приобретать возведенное жилье за счет городских налогов для предоставления его бездомным гражданам.[17]

    Современное зарубежное законодательство принуждает собственников к выполнению, так называемой, социальной функции, то есть общественной миссии по рациональному, в интересах всего общества, использованию собственности. Эти положения имеют цель воспрепятствовать произвольному, «непродуктивному» обращению собственников с принадлежащим им имуществом.[18] Право свободного использования, извлечения выгоды и распоряжения в настоящий момент имеет не более чем историческое значение, - отмечают японские исследователи гражданского права С. Вагацума и Т. Ариидзуми.[19] Аналогичного мнения придерживаются и участники проходившей в 1983 г. конференции Англо-американского института права недвижимости под девизом «Кончина свободного феода». Исключительная неограниченная собственность сегодня - это скорее теоретическая схема, вызывающая академический интерес, чем реально существующий правовой титул. По мнению участников конференции, распад титула свободного феода происходит под воздействием двух основных факторов. Во-первых, это его разделение в процессе аренды земли, продажи отдельных правомочий, выделение в нем прав на землю, на воздушное пространство. Во-вторых, ограничения со стороны

    11

    государства путем установления налогов на недвижимость, экспроприации прав собственности, введения других ограничений.[20]

    В отечественном гражданско-правовом регулировании пределы осуществления и ограничения права собственности можно разделить на три периода. Первый период длился, до октября 1917 года. Второй - «советский» - от октября 1917 до начала 90-х годов настоящего столетия. Третий период - это период экономических реформ, берущий свое начало от 90-х годов и продолжающийся до настоящего времени.

    Подробнее остановимся на особенностях «советского» периода. В законодательстве и юридической литературе того времени вопросам установления пределов права собственности уделялось значительное внимание.[21]

    Советское законодательство устанавливало потребительское назначение имущества, находящегося в личной собственности граждан, и прямо запрещало извлекать доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 13 Конституции Союза ССР, ст. 13 Конституции РСФСР, ст. 111 ГК РСФСР). Земля в этот период принадлежала только государству. Исключительность права государственной собственности была закреплена в Основных законах, как Союза ССР, так и всех ее республик (например: ст. 11 Конституции Союза ССР и ст. 11 Конституции РСФСР). Законодательство не допускало «использование имущества для частнохозяйственной деятельности, систематического извлечения нетрудовых доходов». В полной мере вышеизложенное касалось и жилых помещений. Так, название Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. «О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы» говорит само за себя.[22]

    Одним из самых последних нормативных актов, касающихся данного вопроса, было постановление Совета Министров РСФСР от 22 июля 1986 г. «О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами», которым перед органами государственного управления прямо ставилась задача по усилению контроля за использованием гражданами жилых домов и помещений, исходя из того, что они не могут использоваться для личной наживы и в других корыстных целях.[23]

    Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал ответственность за использование жилого дома для получения нетрудовых доходов: такой жилой

    12

    дом подлежал безвозмездному изъятию в фонд местного Совета народных депутатов.

    Помимо запрета извлечения «нетрудовых доходов» советское законодательство устанавливало пределы количества и размеров жилья, находящегося в собственности одного гражданина. Так, ст. 106 ГК РСФСР указывала на то, что у гражданина или совместно проживающих супругов на праве собственности мог находиться только один жилой дом (или его часть). Кроме того, названная статья устанавливала предельный размер жилого дома (или его части), принадлежащего гражданину на праве личной собственности: жилая площадь дома не должна была превышать шестидесяти квадратных метров (исключение могло быть сделано только для некоторых категорий граждан, с разрешения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов). Указанные ограничения не имели под собой никаких, кроме идеологических, оснований, и, по выражению Е.А. Суханова, «были крайне не эффективны и даже вредны для общества».[24]

    С началом экономических преобразований в нашей стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности. Законы «О собственности в СССР», «О собственности в РСФСР» значительно раздвинули возможности осуществления права собственности. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц (п. 2 ст. 209). Кроме того, сняты количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.

    Вместе с тем, снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.В. Шершеневича, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества».[25]

    Необходимо признать, что вопрос о пределах реализации и ограничениях права собственности на жилые помещения в отечественной юридической литературе в настоящее время еще не получил должного освещения. Отмечая важность и плодотворность анализа регламентации рамок, в которых собст-

    13

    венник осуществлял свои права, действовавших в былые времена, необходимо отметить, что в настоящий момент этот вопрос требует дальнейшего изучения и конкретизации с целью осуществления адекватной действующему законодательству правоприменительной деятельности и развития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности.

    Анализируя сущность пределов и ограничений права собственности на жилище, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение этих понятий. Между тем, они не равнозначны. Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что говоря о пределах, законодатель указывает только на закон. Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на Законе воле собственника и субъекта, вступающего с ним в соглашение, или к воле судебных органов. Исходя из этого, можно сделать следующие выводы.

    Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому, что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, постольку ограничения права собственности так же возможны только в этих пределах.

    Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права собственности, а ограничения - частными.

    Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

    во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными актами;

    во-вторых, судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье;

    в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон.

    Спектр законодательных пределов осуществления права собственности на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права собственности, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.

    Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что

    14

    осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

    К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок, как таковой, либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков, исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

    Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав собственниками жилых помещений. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ, и прямо указывается в ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, то есть пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.

    К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения, независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования, имеют исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.

    Исходя из установленного законом целевого назначения жилища, недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, контор юридических лиц, производственных мощностей. Как справедливо указывается в Распоряжении мэра г. Москвы от 4 марта 1994 г. № 101-РМ «О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических

    15

    лиц», в результате из жилищного фонда незаконно изымается значительная часть жилой площади, усугубляя и без того напряженную ситуацию в городе.

    В отличие от прежнего законодательства, Гражданский кодекс Российской Федерации предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

    К пределам осуществления права собственности на жилище следует также отнести необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, то есть соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации, как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов переустраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающим его разрушение, ГК РФ в той же 293 статье предусматривает прекращение права собственности.

    Судебные ограничения права собственности на жилье возникают в случаях оспоримости права собственности на жилье, то есть когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

    Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма жилья и некоторых других.

    По общему правилу, установленному статьями 346 ГК РФ и 37 Закона Российской Федерации «О залоге», передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Изъятия из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге

    16

    может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

    Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, то есть налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

    При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

    17

    2. Объекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение

    Характерные черты, облик любого субъективного права определяется, как известно, в первую очередь, его содержанием - теми правомочиями, которые принадлежат обладателю данного права. Однако, полное представление о соответствующем субъективном праве можно составить лишь в результате исследования и других его элементов, в том числе объектов. Это положение находит убедительное подтверждение на примере субъективного права собственности на жилое помещение, которое в современных условиях приобретает все большее значение.

    В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты права собственности и других правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах.

    По своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей.[26] В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом, их состав зависит от вида жилого помещения.

    Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом, ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения, по существу, следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектом права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

    Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом, возможна, как долевая, так и совме-

    18

    стная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

    Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение, у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, то есть не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности.

    Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенном в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется, традиционно, по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии - в порядке, устанавливаемом судом. Одним из способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома, может быть организация товарищества собственников жилья. В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена «делегируется» юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, предоставлении его в пользование третьим лицам и некоторые другие права, предусмотренные Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».[27] При этом, следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению - сам собственник жилища не лишается

    19

    права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.

    Часть установленных Гражданским кодексом Российской Федерации общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности, в данном случае, на объекты общего пользования не распространяются. Разработка этой проблемы, не получившей освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

    Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу, остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

    В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяются соответствующей долей предшествующего собственника.

    Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей - квартирам. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве обшей собственности на принадлежность.

    Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

    первый - отсутствие возможности выдела долей в натуре;

    20

    второй - невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

    из признаков вытекает третий признак: доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

    По нашему мнению, данная конструкция долевой собственности должна применяться и к объектам общего пользования квартир и жилых домов, если комнаты в них принадлежат разным субъектам. Более того, применительно к квартирам возникает право такой долевой собственности по отношению к объектам общего пользования квартир и по отношению к объектам общего пользования многоквартирных домов.

    На наш взгляд, применение долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна в гаражно-строительных кооперативах, дачных и садовых кооперативах (товариществах) по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» по аналогии.

    Нормативные акты, регулирующие отношения собственности в многоквартирных домах, указывают разный перечень имущества, находящегося в общей собственности собственников жилья. Согласно Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. № 2275,[28] а затем и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно перечисляют объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья. Однако, этот перечень остается далеко не исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.

    Как и в ГК РФ, в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» указывается на возникновение общей долевой собственности у собст-

    21

    венников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем, Закон «Об основах федеральной жилищной политики» говорит об использовании обоих видов общей собственности - долевой и совместной. Однако по отношению к недвижимости, наиболее эффективной является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, что и закреплено в ГК РФ. Этот вывод опирается на содержание ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 21 октября 1994 г., согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК устанавливает, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». Следовательно, рассматриваемый вопрос должен решаться не на основе ст. 8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», а в соответствии с новым Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

    Следует отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более приемлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

    С одной стороны, совместная собственность, кроме всего прочего, характеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительны, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.

    С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

    Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.

    22

    По общему правилу владение и пользование указанными объектами может быть только общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

    До введения в действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» Временное положение прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недвижимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов. Новый законодательный акт отменил данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кондоминиумов и другим подобным объединениям, широко распространенным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в отличие от законодательства ряда зарубежных государств, российское законодательство подробно не регламентирует процедуру принятия решения о приобретении недвижимости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно устанавливается по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Так, реализация права приобретать жилье в «своих» домах может быть осуществлена двумя путями. Во-первых, при использовании ею преимущественного права покупки квартиры. Во-вторых, возможность приобрести жилище на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих случаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость приобретенной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.

    В отличие от квартир, право собственности на жилые дома (части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем, на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другого имущества, расположенного вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собствен-

    23

    ности.[29] Думается, что, несмотря на то, что глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации до сих пор не введена в действие, анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом, собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом, объем прав на земельный участок может быть различным.

    В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

    Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом, возможны различные варианты.

    Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

    Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

    Вплоть до начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов, так называемого, переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир».[30]

    Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат,

    24

    наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

    С принятием второй части Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты, как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако, законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений.

    На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе,[31] когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, которое было рассмотрено выше.

    25

    3. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения

    Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения, как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом, особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос - носителем какого права по отношению к жилищу оно (лицо) является.

    Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что, как у юридического лица, так и публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

    Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц, в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям и учреждениям - на праве оперативного управления.

    Учитывая то обстоятельство, что у названных юридических лиц специальная правоспособность, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.

    26

    Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.

    Проходящая сегодня приватизация высветила ряд проблем, связанных с правовым режимом жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Законы Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. (ст. 18) и «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержат норму, согласно которой «при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности... жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений... либо в ведение органов местного самоуправления...». Следовательно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирали первый вариант. После осуществления приватизации у значительного количества юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: коммерческая организация (например, акционерное общество), являющаяся собственником принадлежащего ему имущества, одновременно выступает носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления по отношению к жилищному фонду. Такое, противоречащее здравому смыслу, совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводило либо к противоправному включению жилищного фонда в имущественный комплекс приватизированных предприятий, либо к правомерному закреплению жилищного фонда коммерческой организации, при этом зачастую ухудшая и удорожая его эксплуатацию.

    Ситуация должна измениться с введением в действие 1 января 1995 г. первой части Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы указанных выше законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с главой 19 ГК, где однозначно указывается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения.[32] Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4

    27

    Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой ГК применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Наряду с этим, п. 2 ст. 3 ГК устанавливает, правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе, по существу содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

    В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Новый ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имеют некоторое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., пошел вперед, предусмотрев норму, которая, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии. Речь идет о норме, согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не; является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Кроме того, члены семьи собственника жилого помещения продолжают самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствует об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствует обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение, Гражданский кодекс Российской Федерации в п. 3 ст. 292 указывает на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо собственника жилого помещения пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.

    Неизвестное в таком виде как зарубежной, так и, до недавнего времени, отечественной правовой системе, рассматриваемое право, по выражению Е.А. Суханова, «как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе сле-

    28

    дуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами».[33] Нельзя не обратить внимание на то, что статья 216, перечисляющая вещные права, не содержит такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе с тем, данная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом, право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные в пунктах 3 и 4 статьи 216 (право следования и абсолютная защита).

    Причина введения нового вещного права именно в таком виде, полагаем, состоит из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового.

    С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились неурегулированные правом отношения между гражданином - собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание, в подавляющем большинстве случаев, не вызывает никаких особых правовых проблем, однако, при разрыве либо «порче» личных отношений отсутствие правового регулирования может привести к весьма отрицательным последствиям. Причем, в рассматриваемом случае последствия могут привести к потере единственного жилища.

    Как следует из первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, законодатель воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. Видимо, новый Жилищный кодекс должен развить указанные отношения, поскольку ГК прямо указывает на жилищное законодательство, основным актом которого должен стать новый Жилищный кодекс Российской Федерации.

    Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме достаточно широко и именуемых «членами семьи собственника жилого помещения». Жилищное законодательство к членам семьи собственника относит супруга собственника, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а, в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

    По нашему мнению, данных субъектов условно можно разделить на четыре группы лиц.

    29

    Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), то есть лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

    Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

    В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

    В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежащего ему ранее данного жилья.

    Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе в соответствии со ст. 127 ЖК РСФСР, пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

    Представляется, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов семьи собственника должны получить достаточно подробное урегулирование с тем, чтобы при наличии в ГК соответствующих норм, права указанных граждан получили бы необходимую определенность и была бы возможной их защита при одновременной защите прав и интересов собственников.

    В первую очередь, исходя из приведенной классификации лиц, обозначенных в статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, в Жилищном кодексе Российской Федерации, видимо, следует определить объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения (в узком смысле). Наряду с положениями, закрепленными 6 июля 1991 г.[34] в действующем сегодня ЖК РСФСР, о равном пользовании помещением, следует установить, что собственник и совершеннолетние члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещениям.

    Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права

    30

    граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища. В связи с этим, действующий ЖК РСФСР в ч. 2 ст. 127 указывает на то, что к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регулирующими отношения по найму жилых помещений в жилище, принадлежащему гражданам на праве собственности. Однако на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку почти невозможно принудить стороны (собственника и бывших членов его семьи) к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени и тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой для проживания площади, других условиях и, конечно же, ответственности за препятствия к заключению договора, как со стороны собственника, так и со стороны бывших членов его семьи. По нашему мнению, все эти обстоятельства должны быть четко и однозначно урегулированы в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

    По отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собственника, по нашему мнению, в ЖК следует предусмотреть положение, согласно которому отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора найма жилого помещения между ними и собственником на условиях, обычных для данной местности. При этом срок указанного договора, думается, не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия. Если законодатель найдет возможным принять предлагаемую правовую конструкцию, то, с одной стороны, такой договор будет, безусловно, сохранять силу при смене собственника, а с другой - лицо, приобретающее жилое помещение, будет иметь ясную «картину» по поводу имущества, переходящего к нему в собственность, о количестве и качестве обременении, следующих за ним (имуществом). Безусловно, в таком случае права бывших членов семьи собственника жилья не будут являться вещными. Их правовая природа будет основываться на обязательстве, вытекающем из договора найма жилого помещения, а правовое положение таких лиц будет опираться уже не на ст. 292 ПС, а на 35 главу ГК и соответствующие ей нормы жилищного законодательства.

    Характеристика правового положения граждан, являющихся субъектами такого вещного права, как право члена семьи собственника жилого помещения, была бы неполной, если обойти вниманием права недееспособных лиц. Причем, что касается использования жилища, такие лица пользуются жилым помещением наравне с собственником и другими членами семьи собственни-

    31

    ка. В случае ущемления прав недееспособных по использованию жилья, их права защищают законные представители (родители, усыновители, опекуны или попечители).

    В целях защиты прав и законных интересов недееспособных, объективно, необходимы дополнительные требования при отчуждении жилого помещения, в котором в качестве членов семьи проживают такие граждане, поскольку интересы недееспособных (которых представляет законный представитель) переплетаются с интересами собственника и членов семьи собственника, связанными с отчуждением жилого помещения. В такой ситуации может возникнуть конфликт интересов; вероятность такого конфликта более велика, если законным представителем и отчуждателем выступает одно лицо. Такое положение дел может повлечь ущемление прав недееспособных членов семьи собственника. Очевидно, что устранением подобных «накладок» должны заниматься органы опеки и попечительства.

    Законодатель выделяет права несовершеннолетних членов семьи собственника жилья при отчуждении собственником жилого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. До принятия нового Гражданского кодекса Российской Федерации данное правило действовало только по отношению к приватизированным жилым помещениям. Вместе с тем, в законе не предусматривается защита соответствующего права граждан, признанных недееспособными (в силу психического расстройства либо злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами поставившего свою семью в тяжелое материальное положение).

    Отсутствие в законе упоминания о правах членов семьи собственника жилья, признанных недееспособными, фактически и юридически означает, что их права защищены не достаточным образом. Данное обстоятельство противоречит не только принципу социальной справедливости и здравому смыслу, но и, в значительной степени, Конституции Российской Федерации, предусматривающей охрану государством прав и свобод человека и гражданина, в том числе и признанного недееспособным. Надлежащая защита таких лиц возможна лишь при введении соответствующих норм в акты гражданского или жилищного законодательства.

    32

    4. Новые основания возникновения права собственности на жилое помещение (приватизация жилищного фонда и выплата паевых взносов членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов)

    Право собственности на жилые помещения, как и на другие объекты гражданского права, возникает при наличии определенных оснований юридических фактов. До начала 90-х годов главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов.

    В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилья стала основным способом возникновения права собственности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем, приватизация жилищного фонда - это процесс, который займет хотя и ограниченный, но все же, весьма продолжительный отрезок времени. Это следует объяснить, кроме прочего, и тем, что Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[35] предусматривает принцип добровольности, т.е. граждане вольны по своему усмотрению решать, использовать ли им предоставленное право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать - приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору найма жилого помещения.

    В науке долгое время не было понятия «приватизация». По утверждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в словаре в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, автор дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности.[36]

    В отечественном законодательстве приватизация впервые стала предметом правового регулирования в законах РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»[37] и «О приватизации жи-

    33

    лищного фонда в РСФСР», принятых Верховным Советом РСФСР в июле 1991 года.

    Опираясь на последний из названных законодательных актов, и с учетом правоприменительной практики, приватизацию жилья, по нашему мнению, можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в них граждан.

    В литературе можно встретить самые разнообразные суждения о том, что является объектом приватизации применительно к жилищному фонду. Причем, многие авторы, весьма, широко толкуют это понятие.

    В первые годы осуществления данного процесса было достаточно распространено суждение о том, что приватизации подлежит не только государственный и муниципальный жилищные фонды, но и фонд общественных организаций и даже квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов и колхозов. По мнению авторов такой точки зрения, «приватизация каждого из видов жилищного фонда имеет свои особенности, различны также и возможные последствия».[38]

    Между тем, как уже было сказано выше, приватизация возможна лишь в отношении государственного и муниципального имущества и только в порядке, предусмотренном законом. Возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение, не меняет форму собственности: в этом случае происходит переход права на жилое помещение внутри одной формы - частной. Переход же жилищного фонда из собственности общественного объединения (организации) допускается по правилам, предусмотренным Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», но нормы его, при этом, используются лишь по аналогии. Постановление Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в п. 6 лишь рекомендует общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда.

    Ряд исследователей считают, что под приватизацией жилья следует понимать любое отчуждение жилых помещений государственными или муниципальными образованиями. Так, Е.А. Чефранова приватизацией жилья называет переход жилых помещений из государственной или муниципальной

    34

    собственности в собственность граждан или юридических лиц.[39] К.А. Глухов, придерживаясь аналогичной позиции, делит приватизацию жилья на следующие формы: 1) приобретение гражданами занимаемых жилых помещений в порядке, установленном Законом; 2) приобретение, гражданами свободных жилых помещений на условиях полной платности; 3) приобретение гражданами и юридическими лицами свободных жилых помещений через аукцион; 4) приобретение жилищными кооперативами жилых домов с целью их последующего заселения и эксплуатации.[40]

    По нашему мнению, в данном случае происходит смешение различных по своей природе сделок. Безусловно, первая форма, приведенная К.А. Глуховым, является приватизацией, это прямо вытекает из приватизационного законодательства. По отношению же к другим формам вряд ли можно говорить о приватизации жилья как таковой. Здесь речь может идти только об обычных гражданско-правовых сделках, где сторонами выступают, с одной стороны - государственные либо муниципальные образования, а с другой - граждане или юридические лица. При этом условия и порядок передачи жилья регулируются исключительно гражданским, а не специальным приватизационным законодательством.

    Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем, в отличие от принципа добровольности, этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, состоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако, законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

    Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г.[41] введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраня-

    35

    ют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

    Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в нем лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 8 от 24 августа 1993 г. указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами - членами семьи.[42] Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его «единоличной» собственностью.

    Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано. Видимо, для этих целей целесообразно внести подобную норму и в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

    Представляется также, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона (4 июля 1991 г.), при этом, полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации. (Несмотря на то, что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась.) Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций одного Закона.

    До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах. Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть жилого помещения - за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 кв. метров общей площади на од-

    36

    ного человека и дополнительно 9 кв. метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

    Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой - экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый «выброс» на рынок жилья дополнительной жилой площади.

    В тот период времени граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, превышающее бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за нее денежную сумму, определенную как разницу между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

    Из изложенного можно сделать следующий теоретический вывод: граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы.

    Во-первых, граждане, частично использовавшие установленный в тот период норматив бесплатно передаваемого жилья. Имеются в виду граждане, которые либо являются нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имеют жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

    Во-вторых, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью, без выплаты какой-либо выкупной цены. Это группа граждан, как правило, не обладающая излишней площадью, и, тем не менее, не относящаяся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.

    В-третьих, граждане, использовавшие бесплатно установленный норматив полностью, с выплатой при этом выкупной стоимости за площадь, превышающую установленный норматив. Данная группа либо в силу сложившейся ситуации в семье, либо за счет ранее занимаемого социального положения имеет жилое помещение, значительно превышающее среднюю обеспеченность по Российской Федерации и по региону, в котором эти граждане проживают.

    Две последние из названных условных групп, в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

    37

    Федерации), практически не имеют никакого отношения к дальнейшему процессу приватизации жилищного фонда. Между тем, первая группа, при старой редакции Закона, вполне обоснованно могла рассчитывать на возможность использования в будущем, при улучшении своих жилищных условий, неиспользованного остатка бесплатно установленного норматива (например, семьей из двух человек была приватизирована однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. метров общей площади, в то время как норматив не менее 45, то есть оставался остаток 15 кв. м. общей площади, который, в принципе, мог быть использован при участии этих граждан в приватизации какого-либо жилья). Думается, что граждане, приватизировавшие свое жилье и не полностью использовавшие бесплатно передаваемый норматив, установленный в тот период, условно обозначенные в тексте как «первая группа», вправе и при ныне действующей редакции Закона участвовать в осуществлении приватизации занимаемых жилых помещений. Например: при улучшении своих жилищных условий путем получения жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, при обмене принадлежащей им на праве собственности квартиры на жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда.

    В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан:

    во-первых, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей;

    во-вторых, проживающих в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т.е. нанимателей (арендаторов) и постоянно проживающих с ними граждан.

    Что касается второй категории, то представляется необходимым вывести ее из сферы действия Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Предоставление этим лицам права бесплатной приватизации не укладывается в идеологию приватизации как «возвращения долгов».

    Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х годов, и заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность, и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, данная ситуация сдерживает органы местного самоуправления в их стремлении передать часть своего жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда. Думается, что законодателю также следует обратить внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами, что тоже противоречит идеологии возвращения долгов. Тем более, что устранение данного недостатка не потребует значи-

    38

    тельных изменений действующего законодательства, достаточно к слову «граждане» добавить - «Российской Федерации».

    Заслуживает теоретического обоснования отнесение к объектам приватизации служебных помещений и комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 закона собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Законодатель, с одной стороны, объединил правовой режим осуществления приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а с другой указывает на то, что право решать вопрос о необходимости приватизации принадлежит собственникам и владельцам служебных и коммунальных квартир в домах, как муниципального, так и государственного жилищных фондов.

    В правовой литературе вопрос о приватизации служебных жилых помещений поднимается крайне редко и, в основном, в описательном плане, тогда как проблеме приватизации коммунальных квартир посвящено немало исследований, содержащих самые различные взгляды и рекомендации. Некоторые авторы полагают возможным осуществление приватизации коммунальных квартир только при наличии согласия всех соседей - нанимателей жилых помещений, расположенных в этой квартире.[43] Другие считают, что самостоятельность договора найма жилого помещения дает основания для принятия решений о возможности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлено волей соседей.[44] Поддерживая вторую позицию, добавим, что, исходя из смысла ч. 2 ст. 4 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, принадлежащих определенному государственному органу или муниципальному образованию, ведомству либо предприятию (учреждению), но и их решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лицами. Такой вывод можно обосновать и тем, что, согласно п. 2 ст. 209 ГК, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Аналогичное правомочие признано и за предприятиями и учреждениями, имеющими имущество на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Поскольку им предоставлено право прини-

    39

    мать решения о приватизации служебных и коммунальных жилых помещений, то они могут самостоятельно избрать способ реализации этого права, включая решение о приватизации конкретных жилых помещений.

    Кроме того, следует иметь в виду, что Федеральный закон «Об общих принципах местного самоуправления» от 12 августа 1995 г.[45] дает возможность органам местного самоуправления самостоятельно решать вопросы распоряжения принадлежащим муниципальному образованию имуществом. Следовательно, только орган местного самоуправления решает, приватизировать или нет служебные муниципальные квартиры, обусловливать ли такую передачу жилья какими-либо сроками или нет и т.п.

    Строго говоря, приватизация жилых помещений в служебных и коммунальных квартирах полностью отдана на усмотрение собственников и иных владельцев жилищного фонда, что по отношению к служебному жилью вполне оправдано, поскольку данное жилище служит не столько удовлетворению жилищных потребностей граждан, сколько интересам организации, его предоставившей. Что касается коммунальных квартир, то объяснить подобную конструкцию трудно. Скорее всего, законодатель учитывал, что массовая приватизация коммунальных квартир может создать трудно разрешимые проблемы для государства и для тех, кому принадлежит государственный и муниципальный жилищные фонды. Что же касается граждан, проживающих в коммунальных квартирах, то их интересы остались на втором плане.

    В законодательстве Российской Федерации важной новацией, связанной с развитием приватизации жилья и постепенной ликвидацией коммунальных квартир, нужно признать норму, содержащуюся в ч. 3 ст. 16 Закона РФ от 24 декабря 1992г. «Об основах федеральной жилищной политики». В ней предусматривается право нанимателя, проживающего в коммунальной квартире, приобрести для каждого из других нанимателей этой квартиры, (с их согласия), жилые помещения и передать эти помещения в их собственность с тем, что этот наниматель займет все освободившиеся помещения квартиры без дополнительной платы и приватизирует всю квартиру в установленном порядке. В результате все граждане, занимавшие коммунальную квартиру в качестве нанимателей, а также члены их семей, станут собственниками жилых помещений, а коммунальная квартира превратится в индивидуальную. Особенность данной операции в том, что гражданин, пожелавший приватизировать коммунальную квартиру, фактически должен ее купить, поскольку он обеспечивает бывших соседей жилыми помещениями за свой счет (хотя возможны случаи, когда эти помещения были получены им по наследству либо договору дарения, то есть не на основании договора купли-продажи).

    40

    В значительной мере обособленно от других оснований возникновения права собственности на жилые помещения стоит факт полной выплаты паевых взносов членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов. На основании п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

    Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан - членов кооператива и прекращение такового у юридического лица - кооператива: первый - членство в кооперативе, второй - пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом, и третий - полная выплата паевого взноса.

    В цивилистической литературе высказывалось мнение, что взаимодействие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому, что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще до окончательного завершения процесса становления правоотношения,[46] в рассматриваемом вопросе - возникновения права собственности. Так, право на предоставление жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после - гражданин.

    В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в рассматриваемом случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

    В юридической литературе было высказано мнение о том, что переход права собственности на квартиру от жилищно-строительного кооператива к пайщику, выплатившему ссуду, не зависит ни от воли кооператива, ни от воли самого пайщика. Смена собственника, утверждает автор данного высказывания И.А. Приходько, происходит не в результате заявленного требования

    41

    члена кооператива, не вследствие соглашения между пайщиком и ЖСК, а автоматически - в силу самого факта выплаты паевого взноса.[47]

    На первый взгляд, данное суждение представляется убедительным. Однако, при более глубоком рассмотрении проблемы следует придти к выводу, что здесь принят во внимание лишь отдельный юридический факт (полная выплата паевого взноса), вне всякой связи с другими, вместе составляющими юридический (фактический) состав.

    Представляется, что рассматривать данный вопрос следует применительно к двум категориям членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов: тем, у которых процесс выплаты паевых взносов продолжается, и тем, кто внес паевые взносы до вступления в силу нормы, наделяющей их правом собственности.

    В свое время Г. Гегель указывал на то, что воля - это практическая сторона духа. Воля начинается не с объекта, а со своих целей и интересов.[48] В рассматриваемом вопросе интерес у гражданина, первоначально нуждающегося в улучшении жилищных условий, - это улучшение своего жилищно-бытового положения. Цель - получение и дальнейшее проживание в жилом помещении, которое соответствует составу семьи и паевому взносу, и в дальнейшем - владение, пользование и распоряжение своей квартирой.

    Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении и пользовании квартирой, а также уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии для приобретения на него права собственности.

    Значительно большие трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 года, то есть до вступления в действие Закона Союза ССР «О собственности в СССР» - первого акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности данной ситуации в том, что тогда граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое поме-

    42

    щение, так как сумма паевого взноса определялась, исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

    С 1 июля 1990 года (с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР») факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного и жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно «перекочевала» первоначально в Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и, наконец, была воспроизведена в Гражданском кодексе Российской Федерации.

    В связи с принятием названных законодательных актов, граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнению фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав - член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, то есть является обладателем вещного права - права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, то есть является обладателем обязательственного права. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения. Так, право на обмен он может осуществить только при наличии согласия проживающих совместно с ним членов семьи, разрешения органа местного самоуправления, а также согласия общего собрания или правления кооператива на прием в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

    Рассматривая современные (ранее неизвестные науке и законодательству) основания возникновения права собственности на жилые помещения, нельзя не обратить внимание на обстоятельство, которое, нередко, встречается в жизни и является скорее исключением, чем правилом, однако, любое исключение должно быть урегулировано, а отношения, с ним связанные, упорядочены. Речь идет о нежелании некоторых граждан становиться собственниками тех жилых помещений, в которых они проживают.

    Широко известны случаи отказа граждан приватизировать, занимаемые по договору найма, жилые помещения, что вполне соответствует принципу добровольности приватизации жилья. Более того, имеются далеко не единичные случаи «расприватизации» жилых помещений, находящихся в собственности граждан. Это означает, что часть граждан не желает иметь используемое жилище на праве собственности. Объяснить такую позицию можно раз-

    43

    личными обстоятельствами, однако, в нашем случае дело не в объяснениях, а в самом факте.

    С большой долей вероятности можно говорить и о том, что есть определенное число граждан, не желающих быть собственниками занимаемых жилых помещений, проживающих в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Другое дело, что у таких лиц на сегодняшний день нет юридической возможности отказаться от возникновения права собственности и при этом оставаться пользователем жилища на основании членства в жилищном либо в жилищно-строительном кооперативе, и, тем более, нет возможности «вернуть» жилище прежнему владельцу - кооперативу.

    В связи с этим полагаем, что те граждане, которые решили удовлетворять свои жилищно-бытовые потребности путем жилищной кооперации, но при этом не желают быть собственниками жилых помещений, должны иметь право объединяться в такие кооперативы, где полная выплата паевых взносов не будет означать возникновения права собственности у членов кооперативов и прекращение соответствующего права у кооператива.

    Очевидно, что правовое положение подобных жилищных и жилищно-строительных кооперативов должно определяться Жилищным кодексом Российской Федерации либо специальным Федеральным законом «О жилищной кооперации».

    44

    5. Товарищества собственников жилья

    Юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие «товарищество» для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

    Исследователи гражданского законодательства 20-х годов подразделяли товарищества на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества.[49] При этом целью кооперативных товариществ являлось «удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д.».[50]

    После ликвидации в конце 20-х - начале 30-х годов негосударственных коммерческих организаций, в том числе и товариществ, термин «товарищество» стал применяться крайне редко и, по существу, был сведен к некоторым видам потребительских кооперативов (например, садоводческое или дачное товарищество). Актуальность в исследовании товариществ вновь возникла лишь с принятием законов Союза ССР «О кооперации в СССР», «О собственности в СССР», «О предприятиях в СССР», а затем и целого ряда российских законодательных актов.

    Опираясь на анализ современного законодательства, классификацию товариществ можно производить по различным основаниям. Однако представляется, что ключевым фактором, составляющим главное отличие подобных объединений, должна оставаться цель организации и деятельности товарищества. Первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации, называя такие виды товариществ, как полные и на вере (коммандитные или смешанные), указывает на то, что это юридические лица, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли, что позволяет назвать их товариществами предпринимательского типа.

    Наряду с этим Гражданский кодекс Российской Федерации в разделе «Отдельные виды обязательств» предусматривает возможность заключения договора простого товарищества, по которому лица, соединяя свои вклады, совместно действуют без образования юридического лица (глава 55). Такое объединение можно определить как товарищество договорного типа.

    В отличие от названных объединений существуют товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения, в первую очередь, потребностей своих членов, что дает возможность называть их товариществами потребительского типа. Организация и деятельность таких образований регули-

    45

    руется законами: «О кооперации в СССР», «Об основах федеральной жилищной политики», «О сельскохозяйственной кооперации», некоторыми положениями Жилищного и Гражданского кодексов. В свою очередь, такие товарищества, по нашему мнению, подразделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья.

    В правовой литературе часто можно встретить обратное суждение. Большинство исследователей считают, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам.[51] Утверждение подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, у этих субъектов есть то общее, что они, как юридические лица, относятся к некоммерческим организациям. Однако, более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.

    Одним из самых главных отличий товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов и, в частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности), является то, что в товариществах собственников жилья нет паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома.[52] Члены же товариществ собственников жилья, как явствует даже из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили, или приобрели жилое помещение по иным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).

    В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в законодательстве, посвященном потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.

    Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать обра-

    46

    зовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющаяся у членов кооператива).

    Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу, товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника, как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

    Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного уже, по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ и ст. 1, 24 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.

    Учитывая рассмотренные отличия, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, можно говорить о новой организационно-правовой форме некоммерческой организации - товариществе собственников жилья.

    Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья, представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества собственников жилья возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя правоотношений: обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые правоотношения перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем уже основывается не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.

    Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство: ст. 51 Закона

    47

    Союза ССР «О кооперации в СССР»[53] и некоторые другие акты. Однако названные нормативные акты, говоря о праве собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса товарищества собственников жилья. Пожалуй, наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х годов в Положении о товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской области, утвержденном Решением Президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 26 сентября 1991 г. Однако, названное Положение в силу региональной ограниченности применения и недостаточного (на момент принятия) количества граждан, приватизировавших свое жилье, а также в силу того, что акт регулировал лишь один вид объединений собственников жилья - товарищества собственников приватизированных жилых помещений, он не послужил базой для образования большого числа товарищества собственников жилья даже на территории этого региона.

    На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была предусмотрена Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г., где собственникам приватизированного жилья предоставлялась возможность создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее, реального воплощения данная норма не нашла, поскольку дальше провозглашения данного права закон не пошел.

    Следующим актом стал Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. В его развитие Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. № 2275 было утверждено Временное положение о кондоминиуме. Однако, данные нормативные акты были весьма противоречивы и, как следствие, их реализация была затруднительна. Так, Закон «Об основах федеральной жилищной политики», содержащий всего две статьи, посвященные рассматриваемым объединениям, используя термин «кондоминиум», характеризовал его, с одной стороны, как товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере (ст. 1 и ч. 1 ст. 8), а с другой - указывал на то, что такому товариществу принадлежат на праве общей собственности, включая совместную, объекты общего пользования многоквартирного дома (ч. 2 ст. 8). Далее уже указывается на объекты, которые объединены в кондоминиуме (ч. 4 ст. 8), т.е. по существу речь идет о виде общей собственности.

    Временное положение о кондоминиуме попыталось «подправить» законодательный акт. Оставляя за рамками исследования правомерность таких «правок», отметим, что Временное положение довольно подробно регламен-

    48

    тировало, кроме прочих, и правовое положение объединений собственников жилья. И все же его действие, практически, было нейтрализовано нормой, предусматривающей возможность организации таких юридических лиц не в добровольном, а в обязательном порядке. Данное положение (думается, заведомо невыполнимое) вынуждало органы государственной власти субъектов Российской Федерации (г. Москва, Свердловская область, Ярославская обл. и др.) принимать собственные положения. Следует констатировать тот факт, что возникшие до принятия Федерального закона «О товариществах собственников жилья» объединения собственников жилья были организованы в основном благодаря региональным положениям.

    В исследованиях того времени справедливо отмечалось, что основными причинами, тормозящими образование объединений собственников жилья, являются: неполное и противоречивое законодательство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов, регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений.[54]

    Принятие Федерального закона «О товариществах собственников жилья», в части организационно-правовой формы, должно решить основные проблемы организации и деятельности товариществ собственников жилья. Вместе с тем, нельзя не отметить тот факт, что некоторые его положения не относятся к предмету данного законодательного акта (например, страхование имущества товарищества). Положения, которые, казалось бы, должны быть развиты, применительно к конкретной форме юридического лица, сделаны с отсылкой к ГК (например, ликвидация и реорганизация товарищества). Касаясь положений Федерального закона, следует отметить, что другая составляющая предмета данного законодательного акта еще более противоречива. Всё это, в совокупности, дает повод говорить о том, что вследствие юридического несовершенства Федерального закона не произошло надлежащего упорядочения отношений, связанных с организацией, деятельностью товариществ собственников жилья и правовым положением их членов, что, в свою очередь, не будет способствовать надлежащему содержанию жилищного фонда и удовлетворению гражданами своих жилищно-бытовых потребностей.

    49

    СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

    Книги, брошюры и статьи

    1. Российское жилищное законодательство. Учебное и практическое пособие. М: Издательство «Норма», 1996 (14,28 п.л.)

    2. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства. Практика применения. М.: Издательство «Школа бизнеса «Статут», 1997 (4,5 п.л.)

    3. Пределы осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения. В кн. Гражданское право России при переходе к рынку. Памяти профессора В.П. Грибанова. М.: Издательство «ДЕ-ЮРЕ», 1995 (1,2 п.л.)

    4. Наем жилого помещения (глава 35). В кн. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996 (0,8 п.л.)

    5. Возникновение права собственности у членов жилищных кооперативов. В кн. Теория и практика гражданско-правового регулирования. Екатеринбург: Издательство Свердловского юридического института, 1992 (0,35 п.л.)

    6. Современная жилищная политика России. Комментарий к закону «Об основах федеральной жилищной политики» (в соавторстве). М.: ЦБНТИ Госстроя России, 1993 (7,25 п.л.)

    7. Комментарий к законодательству о приватизации жилищного фонда. / Под ред. П.В. Крашенинникова (в соавторстве). М.: Издательство «БЕК», 1995 (16 п.л.)

    8. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах (в соавторстве). М.: Издательство «Спарк», 1995 (12 пл.)

    9. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика (в соавторстве). М.: Издательская группа ИНФРА*М - Норма, 1996 (13,44 п.л.)

    10. Кондоминиумы. Коллективная собственность на недвижимость в жилищной сфере (в соавторстве). М.: «Редакция газеты «Архитектура», 1994 (2,5 п.л.)

    11. Залоговые отношения в России. Комментарий к Закону «О залоге» (в соавторстве). М.: Издательство «Логос», 1993 (8,4 пл.)

    12. Приватизация жилья. Комментарий к закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в соавторстве) М.: ЦБНТИ Госстроя России, 1993 (7 пл.)

    13. Правила обмена жилых помещений с комментариями специалистов (в соавторстве). Екатеринбург: Фонд городского развития, 1992 (2,56 п.л.)

    50

    14. Комментарий к Закону «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (в соавторстве). Екатеринбург: Фонд городского развития, 1992 (5 п.л.)

    15. Жизнь по новым законам. О Гражданском кодексе Российской Федерации. В кн. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (в соавторстве). М.: Профиздат, 1995 (1 п.л.)

    16. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая. Гражданский кодекс РСФСР (действующая часть). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (действующая часть). Вступительная статья (в соавторстве). М.: Издательство «Спарк», 1996 (1,5 п.л.)

    17. Семейный кодекс Российской Федерации. Вступительная статья. М.: Издательско-торговая фирма КОДЕКС, 1996 (1 п.л.)

    18. Жилищная реформа в России. Документы 1993 - 1994 гг. Вступительная статья (в соавторстве). М.: «Редакция газеты «Архитектура», 1994 (0,7 п.л.)

    19. Семейное законодательство. Сборник нормативных актов. Вступительная статья. М.: Издательство «Спарк», 1995 (1 п.л.)

    20. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов. Вступительная статья. М.: Издательство «Спарк», 1996 (1 п.л.)

    21. Жилищный кодекс Российской Федерации. Вступительная статья. М.: Издательство «Норма», 1996 (1,2 п.л.)

    22. Жилищная реформа в РСФСР (правовые аспекты). Екатеринбург: Екатеринбургский дом науки и техники, 1991 (0,5 п.л.)

    23. Комментарий к Закону «О залоге» (в соавторстве). Екатеринбург: «Уралквадро» 1992 (5,5 п.л.)

    24. Положение о приватизации жилищного фонда в г. Екатеринбурге с комментариями специалистов (в соавторстве). Екатеринбург: Фонд городского развития, 1993 (2 пл.)

    25. Положение о кондоминиумах с комментариями специалистов (в соавторстве). Екатеринбург: Фонд городского развития, 1993 (3,2 п.л.)

    26. Семейный кодекс Российской Федерации с постатейными материалами. Вступительная статья. М.: Издательство «Спарк», 1996 (1,5 п.л.)

    27. О товариществах собственников жилья. Федеральный закон от 26 июня 1996 г. С кратким комментарием (в соавторстве). М.: Издательство «Норма», 1997 (1 п.л.)

    28. Сделки с недвижимостью (в соавторстве). Вступительная статья. М.: «Менеджер», 1996 (0,5 пл.)

    29. Законодательные основы риэлторской деятельности. Вступительная статья. М.: «Менеджер», 1995 (1 п.л.)

    30. Защита права членов жилищных кооперативов на обмен жилой площади. В кн.: Советское законодательство и правовая защищенность личности.

    51

    Свердловск: Издательство Свердловского юридического института, 1992 (0,4 п.л.)

    31. Объединения собственников приватизируемого жилья. В кн.: Актуальные вопросы совершенствования законодательства и практики его реализации. Материалы научно-практической конференции. Екатеринбург: Издательство Свердловского юридического института, 1992 (0,2 п.л.)

    32. Правовые аспекты английской жилищной реформы XIX в. В кн.: Теория и практика совершенствования законодательства на современном этапе. Материалы научно-практической конференции. Екатеринбург: Издательство Уральской государственной юридической академии, 1993 (0,2)

    33. The Russian legal system: economic legislation. Encyclopedia of Russian business. Moscow, Russian Centre for International and Cultural Cooperation under the Government of the Russian Federation, 1995 (0,3 п.л.)

    34. О новом Гражданском кодексе (в соавторстве). В кн.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Официальные разъяснения и комментарии. М.: Редакция газеты «Архитектура», 1995 (1,2 п.л.)

    35. Некоторые аспекты залога недвижимости (ипотеки). В кн.: Актуальные проблемы правоведения на современном этапе. Материалы научно-практической конференции. Екатеринбург: Издательство Свердловского юридического института, 1992 (0,2 п.л.)

    36. Все о залоге (в соавторстве). Российский страховой бюллетень. 1994. № 4 - специальный выпуск (5,5 п.л.)

    37. Сделки с недвижимостью (правовой аспект). В кн.: Рынок недвижимости в России. Вторая ежегодная конференция. М.: THE ADAM SMITH INSTITUTE, 1996 (0,4 п.л.)

    52

    Журнальные и газетные публикации

    1. Законодательство о недвижимости. Экономика и жизнь. 1995. № 51 (0,8 пл.)

    2. Кондоминиумы. Законность. 1994. № 6 (0,7 п.л.)

    3. В рынок с новым Гражданским кодексом. Экономика и жизнь. 1994. № 29 (0,2 п.л.)

    4. Право общей собственности в многоквартирном доме. Экономика и жизнь. 1995. № 48 и № 49 (1 п.л.)

    5. Правовой щит гражданина. Новый ГК готов защищать наши права. Куранты. 1996. 22 марта (0,5 п.л.)

    6. Гражданский кодекс: всем пора заключать договора. Квартирьер. 1996. Февраль (0,7 пл.)

    7. О собственности на жилье. Экономика и жизнь. 1994. № 11 (0,1 п.л.)

    8. Право собственности на жилье вместо права на жилье. Квартирьер. 1994. Ноябрь (1 пл.)

    9. Жилищно-строительные кооперативы. Экономика и жизнь. Санкт-Петербургский выпуск. 1994. № 26 (0,5 пл.)

    10. Бесплатных квартир не будет. Ваше право. 1995. № 15 (0,5 пл.)

    11. Право на собственность (в соавторстве). Строительная газета. 1995. № 21(0,8п.л.)

    12. У меня плохой сосед. Ваше право. 1995. № 13 (0,5 пл.)

    13. Жилищный кодекс. Каким ему быть? Квартирьер, 1995. Июнь (1 пл.)

    14. Непрост квартирный вопрос. Каким видится новый Жилищный кодекс России. Экономика и жизнь. 1995. № 30 (0,8 пл.)

    15. Жилищная проблема и жилищная реформа. Российские вести. 1992. 6 февраля (0,2 п.л.)

    16. Новое в жилищном законодательстве: кондоминиумы. Магнитогорский рабочий. 1993. 19 августа (0,3 п.л.)

    17. Новая жилищная политика. Вы должны знать ее законодательный фундамент. Российские вести. 1993. 4 мая (0,3 пл.)

    18. Сам себе хозяин. Кондоминиум значительно расширяет права собственников. Российские вести. 1993. 26 мая (0,3 пл.)

    19. Договариваться будем по-новому. Интерфакс - АиФ. 1996. № 5 (0,7 пл.)

    20. Приватизируйтесь господа. Областная газета. Екатеринбургские ведомости. 1993. 24 февраля (0,1 п.л.)

    21. Приватизация жилья: нормы и практика (в соавторстве). Экономика и жизнь. 1995. № 34 (0,1 п.л.)

    53

    22. Комментарий к закону «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Приватизация. 1992. № 12 - 13 (2 п.л.)

    23. Российское законодательство о недвижимости. Магнитогорский рабочий. 1996. 20 августа (0,3 п.л.)

    24. Изгнание из кооператива: мифы и реальность. Интерфакс - АиФ. 1996. № 30 (0,5 п.л.)

    25. Рыночные реформы дошли и до семейной жизни. Интерфакс - АиФ. 1996. № 14 (0,4 п.л.)

    26. ЖСК был, есть и будет. Интерфакс - АиФ. 1996. № 24 (0,5 п.л.)

    27. Кодекс для квартиросъемщика. Ваше право. 1994. № 24 (0,5 п.л.)

    28. О федеральной жилищной политике. Российские вести. 1993. 24 марта (0,2 п.л.)

    29. Садовые домики превращаются в коттеджи. Областная газета. Екатеринбургские ведомости. 1993. 10 марта (0,2 п.л.)

    30. Право на квартиру. Что? Где? Когда? 1991. 9 августа (1 п.л.)

    31. Не все сделки подлежат обязательной регистрации. Экономика и жизнь - Русь. Региональный экономический деловой еженедельник. 1997. № 2 (0,3 п.л.)

    32. Посторонним вход воспрещен. Ваше право. 1995. № 5 (0,3 п.л.)

    33. Льготы самым бедным. Ваше право. 1995. № 9 (0,2 п.л.)

    34. Бесплатных квартир не будет. Ваше право. 1995. № 15 (0,3 п.л.)

    35. Кодекс и закон. Ваше право. 1995. № 23 (0,4 п.л.)

    36. Вечная круговерть коммуналок. Ваше право. 1996. № 7 (0,2 п.л.)

    37. Регистрация будет упорядочена. Но когда? Экономика и жизнь. 1995. № 39 (0,3 п.л.)

    38. Кондоминиум и вы. Экономика и жизнь. 1995. № 42 и № 43 (1 п.л.)

    39. Договор ренты жилых помещений. Экономика и жизнь. 1996. № 41 (0,3 п.л.)

    40. И снова о правовой ситуации на рынке жилья. Жилищное право. Информационный бюллетень. 1994. № 6 (0,2 п.л.)

    41. Кодекс для квартиросъемщика. Социальная защита. 1994. № 6 (0,4 п.л.)

    42. Этот острый жилищный вопрос. Человек и закон. 1995. № 5 (0,6 п.л.)

    54

    СОДЕРЖАНИЕ

    ВВЕДЕНИЕ..................................................................................................3

    Основные проблемы, исследованные в опубликованных работах

    1. Пределы осуществления права собственности на жилое помещение.......................................................................................................9

    2 Объекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение.................................................................................................18

    3. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение.................................................................................................26

    4. Новые основания возникновения права собственности на жилое помещение (приватизация жилищного фонда и выплата паевых взносов членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов)............................................................................................33

    5. Товарищества собственников жилья...................................................45

    Список опубликованных работ по теме диссертации

    Книги, брошюры и статьи..........................................................................50

    Журнальные и газетные публикации.......................................................53



    [1] Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3302. Далее по тексту ГК РФ.

    [2] Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. № 11. Ст. 164.

    [3] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.

    [4] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1993. № 3. Ст. 99.

    [5] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

    [6] Основы советского жилищного законодательства / Под ред. О.А. Красавчикова. Свердловск, УрГУ. 1981.

    [7] Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф. Яковлева и П.И. Седугина М.: «Юридическая литература», 1991.

    [8] Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.

    [9] Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834.

    [10] Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

    [11] См.: Пухта Г.Ф. Курс Римского гражданского права. Т. 1. М., 1874. С. 387; Новицкий И.Б, Основы Римского гражданского права. М.: Издательство «Юридическая литература», 1960. С. 92; Бартошек М. Римское право. Понятие. Термины. Определения. М.; Издательство «Юридическая литература», 1989. С. 114.

    [12] Гражданские Законы (Свод законов. Том X. Часть 1) с разъяснениями их по решениям Правительствующего сената. СПб, 1884. С. 112, 113

    [13] Победоносцев К. Курс Гражданского права. Ч. 1. СПб, 1883. С. 461.

    [14] Победоносцев К. Указ соч. С. 441, 442.

    [15] Мейер Д. И. Русское Гражданское право, изданное по запискам слушателей. / Под ред. А.И. Вицына. СПб, 1902. С. 265 - 281.

    [16] Гуляев A.M. Русское Гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Прав, сената и проекта Гражданского уложения. Пособие к лекциям. СП., 1913. С. 170.

    [17] Clarc John J. The local Government of the United Kingdom. London, 1927. P. 205.

    [18] См.: Гражданское и семейное право развивающихся стран. / Под ред. Пучинского В.К. и Безбаха В.В. М.: Издательство Университета дружбы народов, 1989. С. 90.

    [19] Сакаэ Вагацума, Тору Ариидзуми. Гражданское право Японии. Книга первая. М.: Издательство «Международные отношения», 1983. С. 179.

    [20] См.: Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Издательство «Наука», 1991. С. 78.

    [21] Необходимо отметить фундаментальное исследование Грибанова В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М.: Издательство Московского университета, 1972 С 118 - 151.

    [22] Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1962. № 30. Ст. 464.

    [23] СП РСФСР. 1986. № 20. Ст. 154.

    [24] Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Издательство «Юридическая литература», 1991. С. 145.

    [25] Шершеневич Г.Ф. Учебник Русского гражданского права. М.: Издание Бр. Башмаковых, 1911. С. 247.

    [26] См : Хвостов В.М. Система Римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.). М.: Издательство «Спарк», 1996. С. 126.

    [27] См., например, статьи 1 и 24 Федерального закона «О товариществах собственников жилья».

    [28] Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52. Ст. 5079.

    [29] См.: Кузьмин В.И. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные проблемы) Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1975. С. 15.

    [30] Впоследствии редакция часта второй ст. 4 названного законодательного акта была изменена.

    [31] Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. М: Издательство «БЕК», 1995. С. 33.

    [32] Данный вывод подтверждается исследователями новейшего гражданского законодательства. Так, Е.А. Суханов указывает, «следует признать, что субъектом права хозяйственного ведения по действующему законодательству может быть только государственное или муниципальное унитарное предприятие». См.: Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (комментарии к новому ГК РФ). М.: «Центр деловой информации», 1996. С. 72.

    [33] Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. С. 262.

    [34] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963.

    [35] Впоследствии в данный законодательный акт неоднократно вносились дополнения и изменения

    [36] Савас Э.С. Приватизация: ключ к рынку. М.: Издательство «Дело», 1992. С. 15.

    [37] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927. Впоследствии в данный законодательный акт неоднократно вносились дополнения и изменения.

    [38] См., например: Как с максимальной выгодой стать собственником жилья. Практическое пособие. / Под ред. П. Филиппова. СПб, 1991. С. 2.

    [39] Чефранова Е.А. Приватизация жилищного фонда. М.: Российская правовая академия МЮ РФ, 1994. С. 8.

    [40] Глухов К.А. Вопросы приватизации жилых помещений. // Государство и право. 1992. № 9. С. 141.

    [41] Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 16. Ст. 1864.

    [42] Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. № 11. С. 3.

    [43] См.: Скрипко В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище. // Государство и право. 1996. № 2. С. 29 ; Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 30 - 31.

    [44] См.: Литовкин В.Н. Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья. М.: Издательство «Республика», 1993. С. 39; Сауль С. Как приватизировать коммунальную квартиру. // Российская юстиция. 1996. № 1. С. 24.

    [45] Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 35. Ст. 3506.

    [46] См.: Воронина Н.П. Правообразующие юридические факты в советском жилищном праве. Автореф. дис... канд. юрид. наук. Свердловск, 1982. С. 7.

    [47] Приходько И. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона «О собственности в СССР» // Хозяйство и право. 1990. № 1. С. 90.

    [48] Гегель Г. Энциклопедия философских наук. М.: Издательство «Мысль», Т. 3. 1977. С. 259.

    [49] Данилова Е.Н. Товарищества. В кн. Советское хозяйственное право. М: «Государственное издательство», 1926. С. 77.

    [50] Ратнер А.С. Гражданский кодекс Советских республик. Текст и практический комментарий. / Под ред. проф. Ал. Малицкого. Киев, Юридическое издательство НКЮ УССР. 1927. С. 490.

    [51] См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой. М.: Юринформцентр, 1995. С. 313; Мушинский В.О. Основы гражданского права. М.: Издательство «Международные отношения», 1995. С. 40; Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. М.: Издательство «Юридическая литература», 1996. С. 220.

    [52] См.: Гендзехедзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и на селе. М.: Издательство Московского университета, 1976. С. 105

    [53] Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. № 22. Ст. 355.

    [54] См. Гарднер Д. Демонстрационный проект создания ассоциаций (кондоминиумов) собственников жилья в Харькове (Украина) и Екатеринбурге (Россия). В кн. Реформирование жилищной политики в Украине в переходный период. Международная конференция. Киев: Государственный комитет Украины по делам градостроительства и архитектуры, 1994. С. 70.

Информация обновлена:22.11.2011


Сопутствующие материалы:
  | Персоны | Защита диссертаций 
 

Если Вы не видите полного текста или ссылки на полный текст книги, значит в каталоге есть только библиографическое описание.

Copyright 2002-2006 © Дирекция портала "Юридическая Россия" наверх
Редакция портала: info@law.edu.ru
Участие в портале и более общие вопросы: reception@law.edu.ru
Сообщения о неполадках и ошибках: system@law.edu.ru