Учиться в России!
Регистрация »» // Логин:  пароль:

Федеральный правовой портал (v.3.2)
ПОИСК
+ подробный поиск
Подняться выше » Главная/Все книги/

Источник: Электронный каталог отраслевого отдела по направлению «Юриспруденция»
(библиотеки юридического факультета) Научной библиотеки им. М. Горького СПбГУ

Недвижимое имущество как объект гражданских прав :

АР
Р79 Ротенберг, И. А. (Игорь Аркадьевич).
Недвижимое имущество как объект гражданских прав :
Автореферат диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03 -
Гражданское право ; Предпринимательское право ; Семейное
право ; Международное частное право /И. А. Ротенберг ; Науч
. рук. Е. Н. Кондрат ; МВД России. Санкт-Петербургский
университет. -СПб.,2005. -23 с.-Библиогр. : с. 22 - 23.4.
ссылок
Материал(ы):
  • Недвижимое имущество как объект гражданских прав
    Ротенберг, И. А.

    Ротенберг, И. А.

    Недвижимое имущество как объект гражданских прав : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

    Общая характеристика работы

    Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество имеет большое значение для всех участников экономической деятельности, любых социальных групп и обычного человека. В цивилизованном мире общественные отношения по поводу недвижимого имущества подлежат детальной правовой регламентации, примером чему является и римское, и современное европейское право.

    Возрожденное в отечественном законодательстве 90-х гг. понятие недвижимого имущества оказалось в центре внимания не только юридической науки, но и обширной правоприменительной практики. На сегодняшний день уже предпринимаются попытки осуществить комплексный анализ эффективности и обоснованности правовых конструкций, опосредующих отношения с недвижимым имуществом. Доказательством этому служит разработанная и широко обсуждаемая Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г.).

    По нашему мнению, пятнадцатилетний опыт применения законодательства о недвижимом имуществе, принятые за этот период Гражданский, Земельный, Жилищный кодексы, законодательство о природных ресурсах, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуют научного обобщения и исследования.

    За последние годы издано немало работ, посвященных изучению проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации прав на недвижимость, комментирующих ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», представляющих значительный научный и практический интерес. Однако при этом общие теоретические аспекты понятия недвижимости (недвижимого имущества), как одного из объектов гражданских прав, оказались далеко не полностью исследованы. Хотя в последнее время ученые обратили внимание на такие важные теоретико-методологические вопросы, связанные с понятием недвижимости и ее правовым режимом, как разграничение понятий «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», квалификацию имущественных прав на движимые и недви-

    4

    жимые вещи, критерии разграничения движимых и недвижимых вещей, а также на критерии внутривидовой классификации недвижимого имущества и др. Однако поставленные вопросы еще далеки от окончательного разрешения, способствовать которому должно и предпринимаемое нами исследование.

    Актуальность понятия недвижимости для цивилистической науки подчеркивалась еще российскими дореволюционными юристами. Е.В. Васьковский, например, указывал, что юридическое значение этого различия вещей очень важно, в частности, потому, что постоянно находясь на одном и том же месте и постоянно сохраняя свою ценность, недвижимость служит наилучшим средством обеспечения кредита. Вследствие этих особенностей правоотношения частных лиц к недвижимым вещам подвергаются таким ограничениям и формальностям, каких нет причины устанавливать для движимости. В.И. Синайский пишет, что среди деления вещей, или имущества, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые. Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского. Система укрепления прав на недвижимость, их обращаемость в гражданском обороте, различие в объеме прав опекуна и в порядке наследования недвижимым и движимым имуществом, все это и многое другое говорит о важности данного деления имущества.

    В классике российского цивилистического наследия уже были заложены основные направления научных исследований как теоретических аспектов понятия недвижимости, так и законодательства о недвижимом имуществе. Однако в советский период развития юридической науки исследования категории недвижимости не производилось в силу его отсутствия и в праве и в законодательстве. Однако в этот период законодательно в особом порядке регламентировались отношения по поводу таких объектов права исключительной государственной собственности, как земля, земельные участки, участки недр, водные объекты, жилые и нежилые дома, квартиры и т. д. Практически до сих пор идет перестройка системы правового регулирования этих экономически и политически важных объектов, которые, в своем большинстве, могут находиться не только в государственной, но и в любых иных формах собственности. Наиболее адекватным правовым режимом, разработанным для них учеными и законодателями,

    5

    является правовой режим недвижимого имущества. Однако он далеко не в полной мере еще исследован в отечественной цивилистике. Все это обусловливает актуальность предпринимаемого исследования.

    Цель и задачи исследования. Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических проблем, складывающихся вокруг недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

    Для достижения обозначенной цели автором ставятся следующие задачи исследования:

    1. Дать общую характеристику недвижимого имущества и его классификации.

    2. Обобщить историю развития законодательства о недвижимом имуществе в российском гражданском праве.

    3. Исследовать содержание понятия недвижимого имущества в современном гражданском праве России и зарубежных стран.

    4. Осуществить анализ всех аспектов классификации недвижимого имущества.

    5. Исследовать теоретические и практические аспекты правового режима недвижимого имущества.

    6. Обобщить общие требования гражданского законодательства к сделкам с недвижимостью.

    7. Выделить и исследовать особенности правового регулирования сделок с отдельными видами недвижимого имущества.

    Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере гражданского оборота недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

    Предмет исследования составляют закономерности и современные тенденции развития правового режима оборота недвижимости, научные взгляды на недвижимость как разновидность объектов гражданских прав.

    Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых-юристов как современного, так и дореволюционного и советского периода, в частности: Д.И. Азаревича, Н. Александрова, К.Н. Анненкова, Ю. Барона, Н.П. Боголепова, А. Боровиковского, А. Думашевского, Н.Л. Дювернуа, К. Змирлова, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, К.П. Победоносцева, В. Синайского, С.В. Пахмана, М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Ю.Г. Жарикова, О.С. Иоффе, Я.А. Канторовича,

    6

    О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, Л.А. Лунца, М.Г. Масевич, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, Е.А. Суханова, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, Г.С. Шапкиной, Н.А. Сыродоева, В.А. Мусина, Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева и др.

    Особо следует отметить и большое теоретическое и практическое значение результатов научных исследований, непосредственно связанных с общими и частными аспектами понятия недвижимости в гражданском праве, которые были выполнены С.А. Степановым, Е.С. Болтановой, Е.Б. Козловой, Н.В. Прокопьевой, И.А. Малюткиной-Алексеевой, М.А. Салиховой, Е.А. Дорожинской, М.В. Абрамовой, Е.М. Тужиловой-Орданской, Е.А. Емельяновой, О.Ю. Скворцовым, А.Н. Латыевым и др.

    Кроме того в работе использованы нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальные акты, материалы судебной и арбитражной практики, архивов судов, органов государственной власти.

    Методологическую основу исследования составляют общенаучные, частнонаучные и специальные методы исследования. Использовались, в частности, метод материалистической диалектики, исторический, комплексный, системный, формальнологический, лингвистический, моделирования, сравнительно-правовой и другие.

    Научная новизна заключается в оригинальности попытки исследования автором интегрированного понятия недвижимого имущества, недвижимости как правовой категории в отличие от относительно распространенных в последние годы исследований правовых режимов отдельных видов недвижимости либо отдельных сделок с недвижимым имуществом.

    При этом научной новизной характеризуется исследование методологических и общетеоретических аспектов классификаций недвижимого имущества, в том числе и внутривидовых классификаций, поиск общих и частных критериев разграничения движимого и недвижимого имущества. Определенная научная новизна содержится и в подходах автора к теоретическому обобщению понятия правового режима недвижимого имущества, сопоставлению его как с общетеоретическим так и с отраслевым понятием правового режима.

    Достаточно актуальны и оригинальны подходы к исследованию правового режима таких специфических видов недвижимого имущества, как земельные участки и участки недр. Они состоят в

    7

    выявлении как общих проблем правового режима природных ресурсов как объектов гражданских прав, так и частных вопросов правового режима каждого объекта в отдельности.

    Положения, выносимые на защиту:

    1. В ходе осуществленного историко-правового анализа обосновывается вывод о том, что отечественными цивилистами предлагался как естественный критерий разграничения движимых и недвижимых вещей, так и дополнительные критерии. Естественный - это их связь с землей и возможность к передвижению, переносу, а дополнительные вводились, во многом, искусственно для достижения определенных интересов, носящих, чаще всего, публично-правовой характер.

    При этом уже в XIX в. учеными признавалась явная недостаточность одного естественного или «природного» критерия. Потребности юридической практики, все возрастающей интенсивности гражданского оборота требовали конструирования дополнительных критериев или закрепления в законе правовых режимов конкретных видов вещей.

    2. Советское гражданское законодательство отвергло классификацию вещей на движимые и недвижимые, однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в советском земельном, водном, жилищном и ином законодательстве. В гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений, устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом.

    Таким образом, произошла своеобразная трансформация категории недвижимого имущества в советском праве, выразившаяся в выделении особого правового режима земель, недр, иных природных ресурсов, жилых и нежилых помещений. Мы отстаиваем мысль о том, что именно эта трансформация оказала влияние на формирование всей системы природоресурсных отношений. Попытки ее реформирования в начале 90-х гг. показали необходимость возвращения к цивилистическим категориям движимого и недвижимого имущества. При этом оказалось, что простое отнесение земельных участков и участков недр к недвижимому имуществу (недвижимости) не означает создания правовой основы для оборота таких специфических объектов гражданских прав. Для них необходимо сформировать адекватный правовой режим, который исходил бы как из возможности участия этих видов не-

    8

    движимого имущества в гражданском обороте, так и из важнейшего общественно-политического значения природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов России.

    3. Существующая конструкция недвижимого имущества, предусмотренная ГК РФ, характеризуется динамичностью. Она заключается в возможности отдельными федеральными законами включать в основной перечень иные виды объектов недвижимости. Именно это свойство законодательной конструкции было использовано, например, когда Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства».

    4. По нашему мнению, уникальное социальное и экономическое значение такого природного ресурса, как земля нашло свое отражение в основах конституционного строя России, в установлении принципа использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Соответственно при формировании правовых норм, регулирующих оборот такого объекта гражданских прав, как земля и земельный участок, ГК РФ и ЗК РФ установили адекватные особенности такого оборота. Эти особенности установлены с помощью многообразного комплекса правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, и, таким образом, могут быть признаны неотъемлемыми элементами правового режима земельных участков как недвижимого имущества.

    5. В конструкции недвижимого имущества, предусмотренной в ст. 130 ГК РФ, допускается неоправданное смешение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость» и «недвижимые вещи». Однако анализ всего гражданского законодательства, причем как его «буквы», так и «духа» приводит к мысли о том, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму, то есть вещи. Соответственно нами предлагается исключить из ст. 130 ГК РФ понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость», которые неосновательно усложняют определение недвижимости. Таким образом, в законодательной конструкции ст. 130 ГК РФ останется одна категория - «недвижимая вещь».

    9

    Теоретическая значимость исследования выражается в возможности использования его результатов: в частности содержащихся в нем положений, выводов, рекомендаций и предложений, при проведении дальнейших исследований в области гражданского права, в частности вещного права, объектов гражданских прав, сделок с недвижимостью. Кроме этого, настоящая работа вносит весомый вклад в расширение общетеоретических представлений о содержании и конструкции недвижимого имущества в отечественном гражданском праве.

    Практическая значимость исследования. Выводы и предложения, высказанные автором в работе, могут быть использованы при совершенствовании действующего гражданского законодательства, законодательства, регулирующего отношения с отдельными видами недвижимого имущества, в частности земельного, лесного, водного, жилищного, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; при разработке учебных, практических пособий и методических рекомендаций, в процессе преподавания курса гражданского права.

    Апробация результатов работы. Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России.

    Отдельные положения изложены в выступлениях на научно-практических конференциях, проходивших в 2002-2005 гг. в Санкт-Петербургском университете МВД России, на межкафедральном семинаре «Вопросы гражданского права и процесса в деятельности органов внутренних дел» (апрель 2004 г.).

    Результаты проведенного исследования также отражены в научных публикациях автора.

    Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.

    Основное содержание работы

    Во введении обосновывается актуальность темы и структура работы, излагаются цель и задачи, предмет и метод исследования, определяются его методологические и теоретические осно-

    10

    вы, формулируется научная новизна и практическое значение результатов исследования.

    Первая глава - «Общая характеристика недвижимого имущества и его классификация» - состоит из четырех параграфов.

    В первом параграфе - «История развития законодательства о недвижимом имуществе в российском гражданском праве» - осуществляется историко-правовой анализ понятия недвижимости и законодательства о недвижимом имуществе. Делается вывод о том, что еще российскими дореволюционными учеными-юристами категории недвижимого имущества придавалось особое юридическое значение. Вследствие определенных особенностей правоотношения частных лиц к недвижимым вещам подвергаются таким ограничениям и формальностям, каких нет причины устанавливать для движимости (Е.В. Васьковский).

    Большинством ученых признается мысль о том, что среди деления вещей, или имущества, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые. Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского (В.И. Синайский).

    В этой части работы автором указывается и на то, что основой законодательных конструкций, опосредующих режим недвижимого имущества, несомненно, является римское право. Отечественная практика законодательного регулирования показала, что рецепция римского права в данной сфере была характерна как для дореволюционного, так и, в определенной части, советского, и тем более современного российского гражданского права. Известно, что, опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято правовыми системами большинства стран мира.

    Общих тенденций европейского законодательства придерживается и отечественный законодатель и практик XIX - нач. XX в. Большой научный интерес представляет не только развитие законодательства, но и формирование взглядов на проблемы разграничения движимого и недвижимого имущества в отечественной цивилистике.

    Обращается внимание на одну из фундаментальных правовых проблем - критериев разграничения имущества. Развитие отече-

    11

    ственного права показало, что эта фундаментальная проблемы оказалась так и не решена до наших дней.

    В работе отмечается, что отечественными цивилистами предлагался как естественный критерий разграничения движимых и недвижимых вещей - это их связь с землей и возможность к передвижению, переносу - так и дополнительные критерии, вводимые, во многом, искусственно для достижения определенных интересов, носящих, чаще всего публично-правовой характер.

    Уже в XIX в. учеными признается явная недостаточность одного естественного или «природного» критерия. Потребности юридической практики, возрастающей интенсивности гражданского оборота, требуют конструирования дополнительных критериев или закрепления в законе правовых режимов конкретных видов вещей.

    При этом учеными отмечается, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности.

    В нашем отечественном законодательстве первое появление термина «недвижимое имущество» связывают с Указом 1714 года о единонаследии. Однако, не смотря на использование термина «недвижимость», так и не было дано его легального определения. Недвижимыми признаются земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, все это с законными принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принадлежностями (Устав железных дорог 1886 г., т. XII, ч. I, ст. 138).

    Юристами указывались и некоторые наиболее актуальные проблемы практики применения законодательства о недвижимости. К.П. Победоносцев, например, задавался вопросом о том, следует ли признавать недвижимым или движимым имуществом дом, построенный на чужой земле. По его мнению, в решении этого вопроса имеются затруднения.

    Е.В. Васьковский указывает на иную проблему. Он замечает, что многие лица, завещая свое имущество, употребляют выражение «все мое движимое и недвижимое имущество завещаю тому-то» или «движимое - одному, а недвижимое - другому». Между тем, кроме движимых и недвижимых вещей завещателю принадлежат и права (напр., арендное право на чужое имение, закладное - на чужую вещь, обязательственное, наследственное, иско-

    12

    вое). К кому же должны они перейти? Чтобы решить этот вопрос, нужно употребить искусственный прием и разделить права на движимые и недвижимые. Но какой признак поставить в основу классификации?

    В Проекте гражданского уложения Российской Империи (1910 г.) имущество так же разделяется на недвижимое и движимое, причем недвижимым имуществом признаются земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, фабрики, мосты, плотины. Таким образом, Проект продолжает традицию юридических конструкций гражданских законов в этой области.

    Автором обосновывается мысль о том, что советское гражданское законодательство действительно не приняло классификацию вещей на движимые и недвижимые в Гражданском кодексе, однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в законодательстве. Появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах. Да и в гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений, устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом.

    Трансформация категории недвижимого имущества в советском праве раннего периода (1917 г.) проявляется во многих направлениях, среди которых выделение особого правового режима земель, недр, иных природных ресурсов, жилых и нежилых помещений.

    Особое внимание автором уделяется тому, что именно эта трансформация оказала влияние на формирование всей системы природоресурсных отношений. Попытки ее реформирования в начале 90-х гг. показали необходимость возвращения к цивилистическим категориям движимого и недвижимого имущества. При этом оказалось, что простое отнесение земельных участков и участков недр к недвижимому имуществу (недвижимости) не означает создания правовой основы для оборота таких специфических объектов гражданских прав, что для них необходимо сформировать адекватный правовой режим, который исходил бы как из возможности участия этих видов недвижимого имущества в гражданском обороте, так и из важнейшего общественно-политического значения природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов России.

    13

    Во втором параграфе - «Понятие недвижимого имущества в современном гражданском праве России и зарубежных стран» - рассматриваются наиболее актуальные аспекты понятия недвижимости в российской и зарубежной гражданско-правовой науке. При этом автор исходит из того, что понятие недвижимого имущества практически постоянно находится в центре внимания современной юридической науки как России, так и зарубежных стран. Однако кроме юридико-технической нагрузки оно несет в себе значительный экономический и политический заряд.

    Относительно цивилистического понятия недвижимости в работе отмечается, что смысл вкладываемого в термин «недвижимое имущество» содержания до 1917 г. сводится, прежде всего, к преданию определенной группе вещей (изначально только земле) особого статуса. Особенность этого статуса заключается в том, что объект недвижимости представляет не только частнособственнический, но и публичный интерес: прямая зависимость выделения недвижимого имущества от существования частной собственности сочетается с обязательным контролем государства за использованием недвижимого имущества. Разумное соединение частных и публичных интересов выступает в качестве гарантии существования категории недвижимого имущества.

    А. Г. Гойхбарг, рассматривая основы частного имущественного права, указывал, что «с отменой частной собственности на землю упраздняется деление имущества на движимое и недвижимое». Он правильно полагал, что земля является основой недвижимости, и так как вся земля объявлялась государственной собственностью, не оставалось необходимости в сохранении категории недвижимого имущества относительно иных объектов недвижимости, так как таковые могут принадлежать субъектам на других правах.

    Современная цивилистическая наука исходит из понятия недвижимости, закрепленном в ст. 130 ГК РФ. В соответствии с ней к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

    Целый ряд ученых-цивилистов придерживаются мнения о том, что легитимное определение недвижимости не вполне совершен-

    14

    но и нуждается в изменении. Это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции. Среди таких противоречий и неточностей автором особо выделяется использование в ст. 130 ГК РФ сразу трех правовых понятий: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость при обозначении понятия недвижимости. Хотя в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и не отождествляются.

    Анализ развития и отечественной и зарубежной гражданско-правовой науки в сфере института недвижимого имущества позволяет утверждать, что основная проблематика в этом направлении все же содержится в так называемых критериях отнесения имущества к движимому или недвижимому. С.А. Степанов по этому поводу считает, что при самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных не охваченных перечнем объектов к недвижимости.

    Отечественными учеными, по мнению автора, недостаточно внимания обращается на такую характеристику конструкции недвижимого имущества, предусмотренную ГК РФ, как ее динамичность. Между тем Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Имеются и иные примеры расширения перечня недвижимого имущества. ГК РФ отнес к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс, а также иной имущественный комплекс. При этом само понятие «иной имущественный комплекс» ГК РФ применяет наряду с предприятием в нормах, регулирующих залоговые отношения. Иные федеральные законы пополнились такими категориями недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, кондоминиумы и т. д.

    Таким образом, существенной особенностью отечественной конструкции недвижимого имущества, предусмотренной ГК РФ, является возможность отдельными федеральными законами

    15

    включать в основной перечень иные виды объектов недвижимости.

    Исследование понятия недвижимого имущества было бы неполным, если бы внимания не уделялось зарубежным конструкциям этого института. Поэтому в работе, с использованием арсенала методов сравнительного правоведения, характеризуется специфика понятия недвижимости в праве Германии, Франции, Швейцарии, Англии и США.

    В третьем параграфе - «Классификация недвижимого имущества» - обосновывается мысль о том, что вопросы классификации недвижимого имущества не только тесно связаны с классификацией вещей как объектов гражданских прав, но и классификацией самих объектов гражданских прав. Более того, они являются их составной частью. По мнению автора, взятое в отдельности, вне обозначенного контекста, деление недвижимых вещей может оказаться теоретически не полным.

    Еще в дореволюционной юридической науке поднималась проблема отнесения к категории недвижимости имущественных прав на объекты недвижимости - земельные участки (наделы), дома и т. д. Зарубежное право также демонстрирует нам интересные аспекты классификации недвижимого имущества, которые рассматриваются нами в работе (зарегистрированное и незарегистрированное имущество в ГК Нидерландов, применение правил о недвижимых вещах к вещным правам, которые имеют своим предметом недвижимые вещи, и правил о движимых вещах - ко всем остальным правам в ГК Италии, реальное (real property) и персональное (personal property) имущество в английском праве и т. д.).

    Для выяснения видов недвижимого имущества, либо видов правового режима недвижимого имущества по действующему российскому законодательству автор в работе исходит из того, что для формулирования понятия недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ использованы три приема:

    1) отнесение к недвижимости земельных участков;

    2) отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

    3) отнесение к недвижимости движимых по природе вещей -подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

    16

    Важно отметить то, что все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Вопрос о единых критериях отнесения имущества к недвижимому порождает серьезные дискуссии, имеющие и теоретическое, и практическое значение.

    Отсутствие в действующем законодательстве явных формальных признаков, объединяющих различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей к выводу с том, что правовой режим недвижимости обусловлен не ее природными свойствами.

    Уделяется внимание и основаниям классификации недвижимости, используемым законодателем в конструкциях ГК РФ и столь широко обсуждаемые учеными и практиками. По этому поводу мы согласны с мнением О.Ю. Скворцова, который справедливо отмечает, что простое сопоставление трех групп недвижимого имущества не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это в свою очередь позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

    Таким образом, делается вывод о том, что проблемы определения критериев разграничения движимого и недвижимого имущества тесно связаны и с вопросами классификации недвижимости.

    Определенное внимание проблемам выделения различных групп недвижимого имущества и особенно рассматриваемой второй группы было уделено и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 1 протокола № 12 от 17 февраля 2003 г.). Анализируя действующее законодательство, авторы концепции заявили, что практика применения ГК РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечает критериям недвижимости и по этой причине должен быть из статьи исключен, и, напротив, целесообразно дополнить соответствующий перечень рядом объектов.

    По мнению разработчиков, практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные

    17

    основания для того, чтобы ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд новых объектов недвижимого имущества Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К Числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства.

    В четвертом параграфе - «Правовой режим недвижимого имущества» - отмечается, что предметом исследований ученых является правовой режим отдельных видов недвижимого имущества, например, правовой режим земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, зданий и сооружений и т. д. При этом явно недостаточно исследована сама категория правового режима недвижимости. Результатом является то, что учеными вкладывается различный смысл и в правовой режим отдельных видов имущества, в него включаются совершенно разные элементы.

    Поэтому доказывается мысль о том, что категория правового режима имеет важное теоретико-методологическое значение для права и законодательства. Для этого рассматривается вопрос о том, что в общей теории права существуют различные подходы к определению правового режима. Под ним понимается «специфика юридического регулирования определенной сферы общественных отношений с помощью различных средств и способов» (В.М. Корельский, В.Д. Перевалов). Более детализировано под правовым режимом понимается порядок регулирования, который выражен в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, создающих особую направленность правового регулирования (С.С.Алексеев).

    Предлагается и в качестве адекватной для объекта права юридической характеристики рассматривать правовой режим, под которым понимается совокупность всех позитивно-правовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах и основанных на них (или им не противоречащих) субъективно-правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсо-

    18

    лютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены (В.И. Сенчищев).

    Показав общие теоретические аспекты категории правового режима, автор переходит к его дифференциации по группам недвижимого имущества. Учеными в этой связи отмечается, что различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота. Более того, даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия. Это связано, прежде всего, с тем, что при определении родового понятия недвижимости законодатель соединил в нем различные виды имущества, не имеющие одинаковых объективных оснований для соединения в систему по одному классификационному признаку.

    Проблема определения правового режима земельного участка как особого вида недвижимого имущества непосредственно связана с самим фактом отнесения его к объектам гражданских прав и включения в гражданский оборот. В многочисленных дискуссиях по этим вопросам были высказаны порой диаметрально противоположные точки зрения как о самой возможности отнесения земли и земельных участков к числу объектов права собственности и иных вещных прав, так и об особенностях их участия в гражданском обороте.

    По глубокому убеждению автора, уникальное социальное и экономическое значение такого природного ресурса, как земля и нашло свое отражение в основах конституционного строя России, в установлении принципа использовании и охраны земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Соответственно, при формировании правовых норм, регулирующих оборот такого объекта гражданских прав, как земля и земельный участок, ГК России и ЗК России установили адекватные особенности этого оборота. Эти особенности установлены с помощью многообразного комплекса правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, и, таким образом, могут быть признаны неотъемлемыми элементами правового режима земельных участков как недвижимого имущества.

    19

    При определении правового режима участков недр, как объектов гражданских прав, в действительности имеются определенные противоречия в действующем законодательстве, которые порождают целый ряд теоретических и практических проблем. При этом суть противоречий состоит в том, что, с одной стороны, ГК России относит участки недр к объектам гражданских прав, хотя и с особым правовым режимом. Тем самым, он потенциально допускает их участие в гражданском обороте. Однако действующее специальное законодательство, которое было приято значительно раньше ГК России, представленное в первую очередь Законом о недрах, полностью исключает участие участков недр в гражданском обороте.

    Все это приводит к тому, что на сегодняшний день наблюдается значительная многополярность взглядов на проблемы оборота природных ресурсов, в частности участков недр, и возможность их разрешения.

    При определении места зданий и сооружений среди иных объектов недвижимости, в работе отмечается, что они относятся к той категории вещей (имущества), характерным признаком которой, по теории, используемой ГК России, является прочная связь с землей, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба их назначению. Таким образом, здания и сооружения отличаются, во-первых, от земли или земельного участка, как недвижимого имущества, во-вторых, отличаются от иных природных ресурсов, причисленных к объектам гражданских прав и недвижимому имуществу (обособленных водных объектов, участков недр, лесных насаждений и т. д.).

    Вторая глава - «Сделки с недвижимым имуществом по гражданскому законодательству» - состоит из двух параграфов. В ней исследуются как общие, так и частные вопросы сделок с недвижимостью по отечественному гражданскому законодательству.

    В первом параграфе - «Общие требования гражданского законодательства к сделкам с недвижимостью» - отмечается, что в ходе рассмотрения особенностей правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации отечественными учеными делается вывод о том, что главная особенность правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам, это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также

    20

    наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом (Н. Рукас).

    Юридические особенности объектов недвижимого имущества заключаются в специфике его правового режима, отличающегося, в первую очередь, от правового режима вещей движимых. Такие особенности неоднократно указывались в цивилистических исследованиях и сводились к следующему: вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке; место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество; установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на движимые вещи, от которых собственник отказался (С.А. Степанов).

    Автором делается вывод о том, что важнейшим общим требованием к сделкам с недвижимым имуществом является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как пишет И.Н. Плотникова для обеспечения реализации правовых норм о возникновении, переходе и прекращении вещных прав граждан и организаций на недвижимое имущество, необходимо осуществление компетентным органом - учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество - правоприменительной деятельности, носящей государственно-властный характер.

    Государственная регистрация по своей юридической природе есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных, с точки зрения самой власти и общества, правоотношений. Процедура государственной регистрации не строится на принципах гражданского права - равенства субъектов, автономии воли, она является актом административным. Однако при этом является необходимым условием возникновения прав и обязанностей, вытекающих из сделок с недвижимостью.

    Институт государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним в определенной степени был разработан в дореволюционном российском праве, в первую очередь цивилистике, более того, результаты этих научных исследований были использованы и при создании действующего законодатель-

    21

    ства о регистрации. Проведение таких исследований было вызвано необходимостью стабилизации рынка недвижимости, совершенствованием складывающихся правоотношений с земельными участками, «укреплением прав» на недвижимость отдельных лиц.

    Во втором параграфе - «Особенности правового регулирования сделок с отдельными видами недвижимого имущества» - обращается внимание на частные особенности правового регулирования сделок с недвижимостью. При этом обоснуется положение о том, что важнейшим требованием действующего законодательства к сделкам с земельными участками является требование сохранения целевого назначения земельного участка. Такое требование, реализованное в системе разветвленных норм земельного законодательства, и образует самую существенную особенность правового регулирования сделок с земельными участками. В этой связи учеными справедливо отмечается, что составляющие особенную часть земельного права земельно-правовые институты с их специфическими правовыми режимами земель имеют важное значение для правильного порядка использования и охраны земельного участка как объекта купли-продажи и иных форм гражданского оборота (О.И. Крассов).

    Принцип сохранения целевого назначения земельного участка является характерной особенностью гражданско-правовых отношений, складывающихся по поводу земельных участков. Это подтверждается и позицией некоторых ученых. Так, по мнению Н.А. Сыродоева к земле как объекту гражданских прав предъявляются особые требования и условия, самое распространенное из которых сохранение целевого назначения земельного участка при переходе его к другому лицу. Мы при этом замечаем, что требование сохранения целевого назначения участка должно в полной мере соблюдаться не только при переходе участка к другому лицу, но и при осуществлении правомочий собственника участка в частности при пользовании им. Важным аспектом реализации этого принципа является возможность перехода участка из одной категории земель в другую, ведь такой переход позволяет обойти нормы о сохранении целевого назначения. На это обращалось внимание еще задолго до принятия Земельного кодекса. Так И.А. Иконицкая отмечала, что требование сохранения целевого назначения не означает категорического запрещения изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель,

    22

    которые не исключены из земельного рынка, и обращала внимание на создание правовой основы изменения категории земель.

    Переходя к особенностям правового регулирования сделок с таким видом недвижимого имущества, как участки недр, автор замечает, что доктринально они относятся к той же группе недвижимого имущества, что и земельные участки.

    Проведенный анализ действующего гражданского законодательства и законодательства о недропользовании показал, что о сделках с участками недр можно говорить лишь в весьма условном смысле. Делается вывод о том, что в результате непоследовательных действий нашего законодателя и недостаточно последовательной позиции Правительства России участки недр в России оказались замороженными в гражданском обороте. И это несмотря на то, что ГК России предполагает их гражданский оборот. В настоящее время возможность получения права пользования недрами самым тесным образом связана с системой лицензирования недропользования. Таким образом, и все сделки вокруг участков недр и права пользования недрами упираются в эту систему.

    В заключении излагаются основные выводы проведенного исследования и приводятся наиболее значимые научно-практические предложения.

    Основные предложения диссертационного исследования отражены в следующих публикациях:

    1. Понятие недвижимости в российской цивилистической науке XIX - нач. XX в. // Общество и право: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 17. Ч. 4 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2003. 0,3 п.л.

    2. О критериях разграничения движимого и недвижимого имущества в российской цивилистике // Право, политика, экономика: проблемы развития и взаимосвязи: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 19. Ч. 3 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2004. 0,2 п.л.

    3. О трансформации понятия недвижимого имущества в особый правовой режим отдельных объектов права исключительной государственной собственности в советском праве и законодательстве // Государственно-правовая политика в России: проблемы и перспективы развития: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и

    23

    соискателей. Вып. 20. Ч. 3 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2004. 0,3 п.л.

    4. Проблемы классификации недвижимого имущества в гражданском праве России // Правовое и социальное государство: проблемы становления в России: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 21. Ч. 1 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2005. 0,2 п.л.

     

Информация обновлена:16.12.2009


Сопутствующие материалы:
  | Защита диссертаций 
 

Если Вы не видите полного текста или ссылки на полный текст книги, значит в каталоге есть только библиографическое описание.

Copyright 2002-2006 © Дирекция портала "Юридическая Россия" наверх
Редакция портала: info@law.edu.ru
Участие в портале и более общие вопросы: reception@law.edu.ru
Сообщения о неполадках и ошибках: system@law.edu.ru