Учиться в России!
Регистрация »» // Логин:  пароль:

Федеральный правовой портал (v.3.2)
ПОИСК
+ подробный поиск
Подняться выше » Главная/Все книги/

Источник: Электронный каталог отраслевого отдела по направлению «Юриспруденция»
(библиотеки юридического факультета) Научной библиотеки им. М. Горького СПбГУ

Особенности возникновения и реализации прав на землю :

АР
К56 Ковалева, И. С. (Ирина Сергеевна).
Особенности возникновения и реализации прав на землю :
Автореферат диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук. Специальность - 12.00.03 -
Гражданское право ; Семейное право ; Предпринимательское
право ; Международное частное право /И. С. Ковалева ; Науч.
рук. В. Н. Синельникова. -М.,2008. -26 с.-Библиогр. : с. 26
.4. ссылок
Материал(ы):
  • Особенности возникновения и реализации прав на землю
    Ковалева, И. С.

    Ковалева, И. С.
    Особенности возникновения и реализации прав на землю :


    Автореферат диссертации на соискание ученой степени
    кандидата юридических наук.

    I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

    Актуальность темы исследования.

    Обращение к исследованию особенностей возникновения и реализации прав на землю обусловлено состоянием правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации, согласно которому земля объявлена «природным объектом и природным ресурсом», «недвижимым имуществом», «объектом права собственности и иных прав». При этом земля является особым видом недвижимости, объектом природного происхождения. В отличие от других объектов природного происхождения земля - основа жизни и деятельности человека и поэтому должна иметь статус особого объекта правоотношений, со специфическими условиями ее использования.

    Вместе с тем, уровень правовой регламентации земли как объекта правоотношений и содержание прав на землю вызывают широкий круг вопросов как в научной литературе, так и в правоприменительной деятельности. В частности, к наиболее часто обсуждаемым вопросам относятся:

    - взаимосвязь между методами правового регулирования прав на землю и практическим исполнением законодательства, а также последствиями, сопровождающими отсутствие единства правотворчества и правоприменения;

    - возникновение и реализация прав на земельный участок под зданиями, строениями, сооружениями;

    - целесообразность существования на современном этапе прав «пожизненное наследуемое владение» и «постоянное (бессрочное) пользование»;

    альтернатива применения гражданского или земельного законодательства при регулировании однородных отношений.

    Эти и многие другие вопросы, возникающие в теории и практике гражданских и земельных правоотношений, нуждаются в уточнении с учетом существующего практического опыта и действующих правовых норм.

    4

    Наука большей частью обращает внимание на правовые дефиниции, которые не всегда отражают сущность определяемого явления и логику с предшествующими основополагающими определениями действующего законодательства, что приводит к свободному толкованию и различного рода противоречиям в системе законодательства. Вследствие этого первостепенными проблемой правового регулирования возникновения и реализации прав на землю следует признать отсутствие эффективных правовых норм, обеспечивающих беспрепятственное осуществление прав на землю субъектами гражданских и земельных правоотношений.

    Поэтому представляется необходимым исследовать закрепленные в законодательстве правовые нормы, регулирующие порядок возникновения изменения и прекращения прав на землю, а также выявить причины, влекущие за собой правовые последствия сложившихся противоречий, и предложить эффективные способы их преодоления.

    Изложенные выше обстоятельства и факты предопределили выбор темы настоящего диссертационного исследования и обусловили ее актуальность.

    Степень научной разработанности проблемы

    Несмотря на обилие гражданско-правовых проблем, возникающих в процессе землепользования, вопросы прав на земельные участки все еще не стали предметом особого внимания цивилистов.

    Общие вопросы прав на землю в целом были исследованы в трудах таких ученых, как: Д.И.Мейер, И.А.Покровский, К.П.Победоносцев, М.В.Попов, В.А.Савельев, К.И.Скловский, С.В.Скрябин, М.К.Сулейменов, А.П.Сергеев Е.А.Суханов, Ю.К.Толстой, Г.Ф.Шершеневич,

    Л.В.Щенникова, С.А.Хохлови др.

    Отдельные аспекты данной тематики исследования (ограничение права собственности, соотношение земельного и гражданского права, объекты вещных прав, основания возникновения вещных прав и пр.) отражены в работах Г.А.Аксененок, Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева, В.В.Витрянского, А.К.Голиченкова, Б.М.Гонгало, В.А.Дозорцева, Ю.Г.Жарикова, И.А.Иконицкой, О.С.Иоффе, В.П.Камышанского,

    5

    ОМ.Козыря, Н.И.Краснова, О.И.Крассова, Н.И.Комова, В.П.Мозолина, Т.А.Мечетиной, О.Н.Садикова, Т.Б.Станкевича, Е.А.Суханова, Н.А.Сыродоева, Ю.К.Толстого, И.Г.Ушачева, Л.П.Фоминой, Г.В.Чубукова, А.М.Эрделевского, А.М.Югай и др.

    Непосредственно вопросами прав на землю занимались С.А.Боголюбов, Г.Е.Быстров, Р.К.Гусев, К.М.Ильясова, О.И.Крассов, Е.Б.Корнеев А.Л.Осипов, В.В.Устюкова и др.

    Имеются работы, посвященные отдельным видам ограниченных вещных прав. Например, Д.В.Петров подробно исследовал право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Применительно к земельному участку Л.В.Щенниковой рассмотрены вопросы приобретательной давности и сервитуты. А.Л.Корнеевым детально изучен институт ограниченных вещных прав на землю. С.Г.Певницким, О.М.Козырем и А.А.Маковской проведены исследования ограниченных вещных прав на землю в контексте единства земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.

    Заслуживают внимания ряд диссертационных работ, которые посвящены ограниченным вещным правам, но их авторы рассматривают или общие вопросы данных прав, например И.В.Рыжих1, В.В.Романова или анализируют отдельные виды вещных прав, например, А.А.Бирюков , Е.С.Князева.4

    Таким образом, актуальность и степень научной разработанности темы позволили определить цель, объект, предмет и структуру диссертационного исследования.

    Целью диссертационного исследования является комплексное системное исследование природы прав на землю, особенностей их возникновения и реализации, анализ норм гражданского и земельного

    1 Рыжих И.В. Правовое регулирование ограниченных вещных прав на землю: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 Москва, 2006. 184 с. РГБ ОД, 61:07-12/110.

    2 Романова В.В. Правовое регулирование оборота земельных участков: дис.... канд. юрид. наук: 12.00.06. Москва, 2005.225 с.

    3 Бирюков А.А. Сервитуты в российском гражданском законодательстве: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 Ставрополь, 2004. 165 с. РГБ ОД, 61:04-12/1243.

    4 Князева Е.С. Особенности реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 Москва, 2006. 263 с. РГБ ОД, 61:06-12/573.

    6

    законодательства, регулирующих порядок возникновения и осуществления прав на землю, выявление существующих теоретических и практических гражданско-правовых проблем землепользования для разработки предложений по совершенствованию действующего законодательства, а также формулирование определений наиболее значимых категорий охраны нрав на землю.

    Вышеуказанная цель определила постановку следующих основных исследовательских задач:

    - исследовать теоретическое понятие «земельный участок» и определить его содержание, а также выявить некоторые проблемы осуществления правомочий, с ним связанных;

    - провести анализ особенностей взаимодействия гражданского и земельного законодательства в сфере правового регулирования прав на землю,

    - выявить противоречия норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации и обозначить пути их решения;

    - провести комплексный анализ оснований возникновения прав на землю и определить их гражданско-правовые особенности, а также сформулировать основные проблемы, возникающие в процессе реализации прав на землю и предложить пути их решения;

    - дать характеристику установленным в законодательстве правам на землю и выявить их гражданско-правовые особенности в Российской Федерации;

    - исследовать порядок возникновения прав на землю собственников зданий, строений и сооружений, выявить существующие проблемы и обозначить пути решения.

    Объект диссертационного исследования: совокупность правоотношений, связанных с особенностями возникновения и реализацией прав на землю.

    7

    Предмет диссертационного исследования составили

    законодательные и иные нормативные акты, регулирующие вопросы возникновения и реализации прав на землю, а также труды российских и зарубежных ученых, посвященные указанной теме и имеющие общетеоретический характер, судебная практика рассмотрения споров, связанных с возникновением и реализацией прав на землю.

    Методология и методика исследования

    Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы познания и ряд частно-научных методов: исторический, формально-логический, системно-структурный,

    статистического анализа и формально-юридический.

    Сочетание указанных методов позволило осуществить наиболее полный научный анализ исследуемого явления, выявить его сущность, определить недостатки правового регулирования и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства,

    регламентирующего возникновение прав на землю, а также охрану прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, обладателей сервитута.

    Теоретическую основу исследования составили научные труды ведущих специалистов науки гражданского и земельного права: Г.Е.Быстрова, О.К.Голиченкова, Р.К.Гусева, С.А.Боголюбова, Ю.Г.Жарикова, И.А.Иконицкой, О.В.Карамышевой, Н.В.Карловой, Н.И.Краснова, О.А.Красавчикова, О.М.Козыря, О.И.Крассова, А.И.Осипова, В.В.Петрова, Е.А.Суханова, М.Ю.Тихомирова, В.Х.Улюкаева, В.В.Устюковой, Г.В.Чубукова и др. ученых.

    Несмотря на наличие достаточно обширной теоретической базы, имеющей различные исследования по тем или иным вопросам прав на землю, приходится констатировать, что труды уважаемых ученых посвящены отдельным вопросам правового регулирования возникновения и реализации прав на землю, в то время, как специфике возникновения и реализации прав на землю уделяется недостаточно внимания.

    8

    В настоящий момент отсутствует комплексное исследование гражданско-правовых особенностей возникновения и реализации прав на землю, проведенное с учетом изменений гражданского и земельного законодательства в 2006-2007 годах. Между тем, существует очевидная потребность не только в комплексном исследовании указанных проблем, но и разработке путей и способов их законодательного решения.

    Таким образом, можно утверждать, что тема диссертационного исследования недостаточно разработана в науке гражданского права.

    Эмпирическую базу исследования составили более 400 актов различных судебных инстанций России: Высшего Арбитражного Суда, арбитражных, третейских судов и судов общей юрисдикции; практика фактических и юридических действий собственников земельных участков, землепользователей, арендаторов земли, связанных с особенностями реализации прав на землю.

    Сбор материала, послужившего эмпирической базой исследования, в основном осуществлялся на территории России, включая Республику Хакасия, с марта 2002 г. по ноябрь 2007 г. За указанный период автором изучена и обобщена опубликованная судебная практика рассмотрения споров относительно порядка и условий возникновения и реализации прав на землю; проанализированы практические вопросы, возникающие в процессе применения гражданского и земельного законодательства.

    Научная новизна - настоящая работа является комплексным исследованием теоретических и практических аспектов гражданско-правовых особенностей возникновения прав на землю по действующему российскому законодательству и механизма их реализации с учетом изменений 2006-2007 гг. Проведенное исследование позволило автору выявить правовые проблемы отношений, складывающихся в процессе возникновения и осуществления прав на землю, усложненных параллельным регулированием гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Кроме того, комплексно рассмотрены правовые аспекты охраны прав на землю.

    9

    По итогам исследования сформулированы предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.

    Научная новизна исследования определяется также положениями, выносимыми на защиту:

    1. Научно-практический анализ объектов гражданских прав позволил определить, что в гражданском законодательстве не совсем точно используется понятие «земля». В одних случаях оно имеет самостоятельное значение, а в некоторых - сводится к понятию «земельный участок». Когда мы говорим о земле как объекте гражданских правоотношений, то имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права.

    Земля как территория не может быть объектом гражданских правоотношений, поскольку право территориального верховенства относится к сфере международных отношений. В то же время земля - это основа жизни и деятельности человека (ст. 9 Конституции Российской Федерации), и в этом смысле она является объектом правоотношений вообще и права собственности в частности. Отсюда следует вывод: отдельные участки земли или их группа, как ограниченная территория, прямо или косвенно становятся объектом правоотношений и должны получить соответствующее правовое регулирование. В частности, согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельные участки, их части и все, что прочно связано с землей, признаются недвижимым имуществом, которое имеет особое правовое регулирование. Иначе говоря, земля и земельный участок - это правовые категории, используемые в различных сферах общественной жизни, каждая из которых, как правило, нуждается в соответствующей правовой регламентации и использование этих понятий без учета особенностей их содержания (т.е. смешение) приводит не только к искажению заложенного в них смысла, но и к противоречиям между нормами гражданского и земельного законодательства, регламентирующими правоотношения с недвижимым имуществом.

    10

    На основании изложенного становится понятной необходимость уточнения положений п. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации, что земля - это ограниченная территория. Такая редакция позволит:

    - преодолеть многозначность толкования термина «земля»;

    - использовать термин «земля» в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации без дополнительных поправок.

    Таким образом, объектом гражданских правоотношений может быть земля как ограниченная территория, земельный участок или его часть, и находящиеся на ней здания и сооружения. Предметом гражданско-правового регулирования являются права на землю, как ограниченную территорию, земельный участок и находящиеся на них здания и сооружения.

    Следуя природе гражданских правоотношений, под земельным участком следует понимать ограниченную территорию земли, которая обладает всеми необходимыми характеристиками индивидуально-определенной вещи, позволяющими совершать с нею гражданско-правовые сделки.

    Одновременно к предмету ведения земельного законодательства должна быть отнесена земля как природный объект и природный ресурс, а также порядок и условия ее сохранности и использования. Это позволит устранить существующие противоречия в имущественных отношениях между нормами ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и приведет их к более гармоничному взаимодействию.

    С учетом изложенного, полагаем целесообразным установить в п. 1 ст. 261 ГК РФ определение земельного участка как объекта гражданских правоотношений.

    2. Существующее в настоящее время параллельное регулирование гражданским и земельным законодательством правоотношений по поводу земельного участка и его частей неправильно было бы считать положительным опытом России. Более того, коллизия законодательных норм тормозит использование земельных участков как объектов

    11

    хозяйственного оборота и существенно ограничивает права субъектов, в ведении которых они находятся. Например, в соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе им свободно распоряжаться постольку, поскольку соответствующие земли, на основании закона, не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

    Буквальное толкование этого положения позволяет сделать вывод, что права собственника ограничены только одним условием оборотоспособность земельного участка, а в остальных случаях собственник может сам определить юридическую судьбу вещи, руководствуясь принципами ст. 1 ГК РФ. На самом деле, правовой статус земельных участков не предоставляет собственнику таких прав, например, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельных участков невозможно без одновременного отчуждения здания, строения, сооружения находящихся на нем.

    Таким образом, земельные участки, занятые недвижимостью, не соответствуют единственному условию ограничения прав владельца -оборотоспособность. В целях приведения в соответствие диспозиции п. 1 ст. 260 ГК РФ с содержанием, в ней заложенным, необходимо установить, что наряду с оборотоспособностью дополнительным условием ограничения права распоряжения земельным участком является наличие здания, строения или сооружения на нем.

    3. Согласно ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения или сооружения приобретает право на использование соответствующей части чужого земельного участка, занятой приобретаемыми объектами и необходимой для их использования, в том же объеме и на тех же условиях, что и прежний их собственник.

    Аналогичное право собственника здания, строения или сооружения предусмотрено п. 2 ст. 271 ГК РФ: при переходе права на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на пользование соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник недвижимости.

    12

    В то же время ст. 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания, строения или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом:

    Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что возможно уменьшение границ участка, передаваемого новому собственнику. Учитывая возрастающую стоимость земельных участков и их значимость для ведения хозяйства, полагаем целесообразным привести диспозицию ст. 273 ГК РФ в соответствие с п. 2 ст. 271 ГК РФ.

    Одновременно п.2 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с п.З ст. 33 ЗК РФ.

    По нашему мнению, отсылка к п.З ст. 33 ЗК РФ некорректна, т.к. диспозиция данного пункта устанавливает правило: собственнику здания строения и сооружения предоставляется право на часть земельного участка согласно нормативам застройки.6 Иначе говоря, новому собственнику, в том числе наследнику здания, строения, сооружения, гарантируется право на земельный участок без учета объема и условий, которыми обладал прежний владелец.

    На практике это привело к тому, что при оформлении прав наследования на здание, строение или сооружение права на земельные участки и их части, принадлежащие наследодателям на праве постоянного (бессрочного) пользования, по наследству не переходят. Наследникам предоставляется право на часть земельного участка согласно нормативам застройки (п.З ст. 33 ЗК РФ), которая, как правило, значительно меньше

    В редакции Федерального закона от 26 июня 2007г. №118-ФЗ /У Собрание законодательства Российской Федерации от 2 июля 2007г. №27 ст. 3213.

    6 В данном случае использовано сокращенное понятие выражения: «в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией»

    13

    ранее закрепленной за бывшим землепользователем. Права на оказавшуюся таким образом «излишнюю часть» земельного участка государственные и муниципальные органы передают (продают) другим субъектам.

    Рассматривая земельный участок и его застройку (индивидуальные дома, коттеджи) с точки зрения ведения личного хозяйства, приходим к выводу, что границы земельного участка законодатель определяет только по единственному критерию - нормативы застройки, которые не совпадают с их целевым использованием, ранее сформированным прежним владельцем.

    Таким образом, в целях соблюдения интересов собственников зданий, строений и сооружений при переходе прав на земельный участок, нормативы застройки не могут быть единственным критерием определения границ земельных участков или их частей. Предельные размеры земельных участков должны устанавливаться не только в соответствии с нормами отвода по конкретным видам деятельности, но и с учетом целевого использования прежнего владельца. Реализовать данное положение возможно путем внесения дополнения в п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

    4. Коллизия принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (ст. 1 ЗК РФ) со свободой распоряжения собственностью (ст.ст. 1, 209 ГК РФ) приводит к различному их толкованию в отношении земельных участков. В частности, смысл правового режима «единого объекта» состоит в том, что составляющие этого единого объекта юридически неразделимы и права на них должны переходить одновременно. В гражданском праве такая связь характеризует правовой статус главной вещи и ее принадлежности и если с этой точки зрения посмотреть на земельный участок и расположенные на нем здания, строения, то можно сказать, что хотя это и равноправные объекты гражданского оборота, но в зависимости от условий совершаемых с ними сделок они могут в одном случае квалифицироваться как главная вещь, а в другом - как принадлежность.

    14

    Более того, эти два самостоятельных (хотя и прочно взаимосвязанных) объекта имеют различную оборотоспособность и права на них регламентируются разными отраслями права, поэтому для квалификации земельных участков и зданий, строений или сооружений, на них расположенных, как «единого объекта» правовые основания отсутствуют.

    С учетом изложенного предлагаем исключить понятие «единого объекта» из внутрисистемной связи объектов недвижимого имущества.

    5. Проведенное научно-практическое исследование вопроса гарантий охраны ограниченных прав владельцев и пользователей земельных участков при изъятии их для государственных и муниципальных нужд показало, что законодатель использует аналогию закона, а именно: ст. 283 ГК РФ устанавливает правило прекращения прав владения и пользования путем отсылки к ст.ст. 279-282 ГК РФ, которые регламентируют порядок выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

    По нашему мнению, использование ст.ст. 279-282 ГК РФ приводит к тому, что государственные и муниципальные структуры, изымая земельные участки из пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, выкупают земельные участки у самих себя.

    В целях приведения в соответствие действующих правовых норм фактически складывающимся отношениям целесообразно закрепить в нормах ГК РФ и ЗК РФ следующее: принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд, который принадлежит субъектам на ограниченных вещных правах, может быть проведено только при условии предоставления равноценного земельного участка.

    6. Пункт 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или

    15

    юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав (далее - ЕРГП).

    Так, субъекты-собственники обладают свидетельствами о праве собственности на землю выданными до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», градостроительным договорами и решениями об отводе земельного участка, которые имеют равную юридическую силу с записями в ЕРГП и, следовательно, признаются юридически действительными. При этом размер участка, отраженный в этих свидетельствах, как правило, не совпадает с размерами участка, обозначенными в градостроительном договоре и решении об отводе земельных участков. При попытке доприватизации частей земельных участков, не вошедших в нормативы приватизации, возникают проблемы в силу того, что, в соответствии с подп. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается. Закон не содержит четких указаний о правовой судьбе частей земельных участков, не вошедших в нормативы приватизации до введения в действие ЗК РФ, позволяя данную норму толковать неоднозначно: в одном случае подразумевается утрата прав в связи с приватизацией, в другом - права на части земельных участков остаются согласно правоустанавливающим документам.

    Приведение этих документов в соответствие возможно только в судебном порядке, поскольку государственные и муниципальные структуры изымают части земельных участков, которые превышают границы права собственности, установленные в свидетельстве. В ряде случаев органы государственной власти и местного самоуправления не позволяют признать такие части участков за собственниками и по факту давности владения (ст. 234 ГК РФ). >•....■■

    16

    В целях преодоления сложившейся ситуации необходимо признать, что части земельных участков, выделенные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения и не вошедшие в нормативы приватизации до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», продолжают следовать за собственником такого земельного участка с правом их деприватизации или оформлением на праве аренды, а также переходят к новому собственнику с последующей их деприватизацией или оформлением на праве аренды, включая право наследования, по сложившемуся землепользованию с последующей их деприватизацией или оформлением права аренды согласно решению об отводе земельного участка и градостроительному договору. Это позволит гражданам реализовывать свои права на земельный участок в полном объеме.

    Практическая значимость состоит в том, что теоретические и практические предложения, сделанные в работе, используются автором в процессе практической деятельности, а также в процессе проведения занятий со студентами Колледжа экономики и права Хакасского института бизнеса по учебным дисциплинам «Гражданское право» и «Земельное право».

    Теоретическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих особенности возникновения и реализации прав на землю, выявлении проблем их применения и указания путей решения. Ряд предложений и выводов могут быть использованы как в практической деятельности, так и в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания юридических дисциплин, связанных с проблемами, возникающими по поводу правового регулирования возникновения и реализации прав на землю.

    Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации нашли отражение в четырех опубликованных работах автора.

    17

    Положения, содержащиеся в диссертации, использованы автором при рассмотрении дел по охране прав на землю собственников зданий, строений и сооружений в Верховном Суде Республики Хакасия.

    Объем и структура диссертационной работы определяются требованиями, предъявляемыми к работам такого уровня, целями и задачами исследования, а также гражданско-правовыми особенностями возникновения и реализации прав на землю.

    Цели и задачи, поставленные в диссертационном исследовании, определили её структуру, которая состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка использованных источников.

    П. СТРУКТУРА И СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

    Во введении обосновывается актуальность темы, определяются цель и задачи диссертационного исследования, его методологическая и теоретическая основы, эмпирическая база, раскрываются научная новизна и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту, данные о научно-теоретическом и практическом их значении, а также об апробации результатов проведенного исследования.

    Глава I «Понятие и сравнительный анализ правового регулирования прав на землю» состоит из трех параграфов и посвящена всестороннему исследованию понятия «земля» как объекта гражданских правоотношений. Рассматриваются особенности правового регулирования прав на землю с раннего исторического опыта России и вопросы их нормативного регулирования на современном этапе.

    В § 1.1. «Земля как объект гражданских правоотношений»

    проводится научно-практический анализ понятий «земля» и «земельный участок». Необходимость и важность рассмотрения этого вопроса обосновывается тем, что законодателем земля и земельный участок

    18

    понимаются в ряде случаев как равноправные объекты правоотношений, вызывая ряд противоречий.

    Делается вывод, что земля не обладает признаками объекта гражданских прав, напротив земельный участок или его часть, в соответствии с действующим законодательством, содержит те юридические признаки недвижимости, которые необходимы для совершения сделок с недвижимостью.

    С учетом особенностей земли как ограниченной территории рассматриваются элементы земельного участка, составляющие комплекс недвижимого имущества: а) здания, строения и сооружения; б) многолетние насаждения; в) участки леса; г) иные объекты.

    По мнению автора, указанные в п. 3 ст. 261 ГК РФ права пользования общераспространенными полезными ископаемыми, водными источниками и воздушным пространством, могут рассматриваться как составные части земельного участка, наряду со зданиями и сооружениями, многолетними насаждениями, участками леса, представляя собой «иные объекты».

    § 1.2. «Генезис правового регулирования прав на землю в России»

    содержит историко-правовой анализ основных направлений развития земельных правоотношений в России.

    Процесс формирования и развития вещных и обязательственных прав на землю в России зависим от проводимых в стране земельных реформ, поэтому, правовой и критический анализ осуществляемых в стране наиболее значимых земельных реформ позволил автору выделить три основных этапа становления и развития вещных и обязательственных прав в сфере земельных правоотношений.

    Первый этап - дореволюционный (1917г.). Период появления и закрепления ограниченных вещных прав на землю в России. Автор приходит к выводу, что дореволюционное законодательство отличалось не только разнообразием ограниченных вещных прав на землю, но и детальным их правовым регулированием.

    Второй этап характеризуется тем, что из всего многообразия институтов вещных прав на землю, сложившихся в дореволюционной

    19

    России, при социализме остались право собственности (не обремененного понятием частной собственности), а также право постоянного (бессрочного) пользования.

    В связи с изменением экономического направления России возникла потребность возрождения ранее используемых правовых категорий: права частной собственности, а в последствии и других вещных прав на землю. Эти меры позволили повысить эффективность землепользования и перейти от низкотоварных общественных отношений к индивидуальному частному землевладению.

    Третий этап принято считать с момента принятия Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 г., где в статьях 9, 36 определены формы собственности и условия распоряжения землей и другими природными ресурсами. С возникновения новой правовой модели ограниченные вещные права «постоянное бессрочное пользование» и «пожизненное наследуемое владение» законодатель предлагает признать переходными с постепенным их переоформлением на право собственности либо право аренды, ссылаясь на международный опыт в сфере земельных правоотношений, который несомненно, представляет для России ценный практический интерес. Вместе с тем, на современном этапе, прекращая ограниченные вещные права, законодатель не учитывает ряд особенностей. Во-первых, развитие земельных правоотношений зависит от периодического изменения структуры ландшафта, который обусловливает изменение мотивации использования земли собственниками земельных участков, землевладельцами, арендаторами земли и обладателями сервитута, во-вторых, от ограниченности земли как природного ресурса.

    Таким образом, автор приходит к выводу, что ограниченные вещные права необходимо сохранить. Правовое оформление таких законодательных решений имеет давний опыт и не меньшего внимания должна заслуживать эта проблематика и на современном этапе7 с последующим более глубоким изучением и развитием.

    7 Суханов Е.А. «О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве» // Журнал российского права. N 12. Декабрь. 2006. СПС «Гарант».

    20

    В диссертации также отмечается, что порядок землепользования и землевладения существенно зависят от «правил игры», принятых в обществе. Следовательно, законодательство и традиции сложившегося землепользования на современном этапе еще нельзя признать устоявшимися.

    § 1.3. «Сравнительный анализ: гражданско-правовое и земельно-правовое регулирование прав на землю» раскрывает особенности регулирования прав на землю гражданским и земельным законодательством. В частности, в работе отмечается существование трех подходов в сфере законодательного регулирования прав на земельный участок или его часть, из которых два противоположных мнения обозначены в науке, где в первом случае преимущество отдается ГК РФ, во втором - ЗК РФ, в третьем случае наблюдается особый подход законодателя - единство применения норм ГКРФ и ЗКРФ.

    Диссертант приходит к выводу, что сложившаяся система параллельного регулирования прав на землю нормами гражданского и земельного законодательства привела, во-первых, к коллизиям между нормами ГК РФ и ЗК РФ, во-вторых, включила в некоторых случаях необоснованные ограничения прав на землю, которые несут в себе определенные негативные правовые последствия.

    В работе отмечается, что, становясь объектом гражданского оборота, земельные участки приобретают статус объектов гражданских прав, но нельзя также игнорировать тот факт, что земельный участок имеет ряд существенных отличий от иных объектов материального мира, и это не может не отражаться на правовом статусе данного объекта. Данная сфера правоотношений не может быть урегулирована только в гражданском законодательстве. Одновременно земельное законодательство не должно создавать принципиально новые правила оборота земельных участков, а адаптировать общие правила оборота недвижимости к обороту земельных участков, чтобы гарантировать рациональное использование и охрану земель.

    21

    Подводя итог развитию земельного и гражданского законодательства в сфере параллельного регулирования прав на землю, автор делает вывод, что комплексное, гармоничное взаимодействие гражданского и земельного законодательства возможно только с учетом соблюдения строгих рамок объекта и предмета правового регулирования. Представляется, что подобный шаг позволит гарантировать соблюдение конституционных прав граждан, а также обеспечить их реализацию в полном объеме.

    Глава II «Особенности возникновения и реализации прав на

    землю» состоит из трех параграфов и посвящена определению места прав на землю в системе законодательства. Рассматривается общая их характеристика, затрагиваются вопросы, касающиеся особенностей возникновения прав на землю, проблемы нормативного регулирования, а также проблемы реализации на примере правотворческой и правоприменительной деятельности.

    В § 2.1. «Основания возникновения и гражданско-правовые особенности прав на землю» раскрываются гражданско-правовые особенности возникновения прав на землю. Должное внимание в диссертации уделяются как общим, так и дополнительным основаниям возникновения земельных правоотношений.

    В работе отмечается, что, согласно природе сделок, в договоре, наряду с другими существенными условиями, должны быть отражены качественные характеристики земельного участка. Так, согласно абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, иначе сделка будет признана судом недействительной. Качество земельных участков изначально устанавливается в земельно-кадастровой документации, следовательно, качественные характеристики должны быть обязательным требованием при заключении договора. Однако действующее законодательство такое требование прямо не устанавливает.

    22

    Дополнительно обращается внимание на роль и значение административных актов, как основания последующих договорных отношений.

    Рассматриваются вопросы переоформления прав на землю, в частности, путем их перерегистрации. По итогам проведенного исследования автор устанавливает, что в нормативных актах перерегистрация, как основание возникновения права собственности или аренды, не учтена. Термин «перерегистрация» отсутствует и в содержании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако перерегистрация, наряду с переоформлением, является фактическим легальным основанием возникновения права собственности или аренды на земельный участок или его частей.

    В работе рассматривается вопрос возникновения права собственности по давности владения. Научно-практический анализ данного вопроса позволил сделать вывод, что в силу реализации требований ст. 9 Конституции Российской Федерации о необходимости использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, термин «бесхозяйное имущество», согласно ст. 214 ПС РФ, нельзя применять к объекту гражданского оборота -земельному участку. Презумпция государственной собственности на землю также не является препятствием для приобретения земельного участка по давности владения.8 Таким образом, возникновение права собственности на земельный участок по давности владения заслуживает дальнейшего распространения в юридической практике.

    Анализируются дополнительные основания возникновения права собственности на землю в зависимости от субъектов земельных правоотношений, т.к. различные субъекты обладают различным объемом прав в выборе тех или иных способов приобретения прав на землю. Например, ЗК РФ устанавливает особые правила приобретения прав на

    8 Князева Е.С. Особенности реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами / Дис.:... канд. юрид. наук. M. 2006. С. U8.

    23

    земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К числу особых правил относится заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Автор выделяет проблему отказа органов регистрации зарегистрировать право аренды на земельный участок вследствие допущения ошибок организаторами торгов. Отмечается, что если при заключении договора аренды сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям и результаты торгов не признаны незаконными, то такой договор следует признать заключенным и подлежащим государственной регистрации. Это связано с тем, что повторение процедуры торгов на один и тот же земельный участок не предусмотрено законом, и данное основание отказа органами государственной регистрации ущемляет права будущих арендаторов.

    Делается вывод, что зарегистрированное право бывшего арендатора даже после подачи заявления об отказе от права аренды в орган исполнительной власти сохраняется в силу его государственной регистрации. Пункт 5,6 ст. 53 ЗК РФ регламентирует эопросы прекращения зарегистрированных вещных прав на землю, путем подачи заявления лица об отказе от права собственности, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. В данном случае, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан зарегистрировать прекращение вещных прав на основании заявления последнего. Обязанность и порядок регистрации прекращения зарегистрированного права аренды органами государственной власти и местного самоуправления в нормах ГК РФ и ЗК РФ не предусмотрена. Такой подход законодателя не способен послужить законному возникновению права аренды на земельный участок новых субъектов земельных правоотношений. Предлагается внести дополнение в ст. 53 ЗК РФ об обязательной регистрации прекращения права аренды,

    § 2.2. «Виды прав на землю и их реализация»

    Определяя виды прав на землю, особое внимание уделяется объему субъективных прав и особенностям их реализации.

    24

    Научно-практический анализ права собственности на землю позволил определить, что понятие собственности имеет двойственное значение, являясь правом и одновременно выступая главным условием и способом существования лица. Аргументируя свою точку зрения, диссертант ссылается на факт, что лицо, владея земельным участком на праве собственности, напрямую зависимо от объекта права собственности, который является особым природным объектом, в связи с его незаменимостью и вечным средством производства. При этом подчеркиваются неоправданные ограничения прав на землю.

    Установление особенностей содержания ограниченных вещных прав на землю: пожизненное наследуемое владение, постоянного (бессрочного) пользования, сервитуты позволило сделать вывод, что сущность и назначение ограниченных вещных прав в отношении земельных участков (и других природных ресурсов) состоит в юридически прочном обеспечении экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого, поскольку их использование необходимо для осуществления практически любой хозяйственной деятельности. •

    Подчеркивается необходимость внесения изменений в п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающих отмену обязательного переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение земельных участков, в собственность, оставив возможность добровольного переоформления согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ. Данное предложение позволит устранить нарушение конституционных норм:

    1) о признании прав, провозглашенных Российской Федерацией (ст. 17 Конституции Российской Федерации),

    2) равенство прав всех участников земельных правоотношений (ст. 19 Конституции Российской Федерации).

    В работе уделяется внимание фактам распоряжения земельным участком, принадлежащим на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, при одновременном

    25

    установленном в нормах ГК РФ и ЗК РФ запрете. Например, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на таком земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает и ограниченные вещные права соответствующей части земли (ч.1 п.2 ст.271, ч.2 п.З ст. 552 ГК РФ и ЗК РФ). Такая норма позволяет отчуждать свое ограниченное вещное право посредством застройки и последующей продажи возведенных на участке строений. Наконец сам субъект ограниченного вещного права может выкупить принадлежащий ему земельный участок в собственность согласно ст.35 ЗК РФ, ст.ст. 266, 269 ГК. В этом случае право владения или пользования прекращаются посредством слияния права собственности и соответствующего ограниченного вещного права на стороне обладателя последнего. Таким образом, распоряжение ограниченными вещными правами на земельный участок остается реализуемо.

    В § 2.3. «Судебная практика имущественных споров по вопросам возникновения и реализации прав на землю» раскрываются особенности гражданского и земельного законодательства в сфере регулирования прав на землю, рассматриваются правотворческие проблемы, возникающие в правоприменительной деятельности судов.

    Обобщая исследование данного вопроса, диссертант приходит к выводу, что работа, которую проводят суды, по устранению нарушений прав на землю, а также толкованию действующих правовых норм восполняет некоторые пробелы гражданского и земельного законодательства, регламентирующего права на недвижимое имущество. Автор подчеркивает, что этого явно недостаточно, т.к. при разрешении споров судьи исходят из общих принципов правосудия и не всегда учитывают специфику вопросов, которые в одном случае касаются непосредственно прав на землю, а в другом - на здание, строение или сооружение. Иначе говоря, возникает ситуация с правовым статусом главной вещи и ее принадлежности. И при рассмотрении каждого такого дела необходимо этот факт иметь в виду, несмотря на то, что земельный участок и расположенные на нем здания, строения или сооружения -равноправные объекты гражданского оборота. Однако в зависимости от

    26

    условий, совершаемых с ними сделок, они могут в . одном случае квалифицироваться как главная вещь, а в другом - как принадлежность.

    В заключении формулируются основные выводы диссертационного исследования, не вынесенные на защиту.

    По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

    1. Ковалева И.С. Проблемы правового регулирования прав на землю гражданским и земельным законодательством. // Сборник научно-практических конференций. - Красноярск, 2006; объем - 0.2 п.л.

    2. Ковалева И.С. Земля как объект гражданских правоотношений: теория и практика реализации. // Сборник научно-практических конференций. - Красноярск, 2007. (в процессе опубликования); объем - 0.2 п.л.

    3. Ковалева И.С. Сравнительный анализ правового регулирования прав на землю гражданским и земельным законодательством. // Право и образование - М, 2007. № 9; объем - 0.4 п.л.

    4. Ковалева И.С. Гражданско-правовая охрана прав на землю: теория и практика реализации. - М: РГИИС, 2007. 35 с. Рукопись деп. В ИНИОН РАН № 60 351 02 августа 2007. Объем - 1.3 п.л.

    Общий объем - 2.1. п.л.

     

     

Информация обновлена:24.04.2008


Сопутствующие материалы:
  | Персоны | Защита диссертаций 
 

Если Вы не видите полного текста или ссылки на полный текст книги, значит в каталоге есть только библиографическое описание.

Copyright 2002-2006 © Дирекция портала "Юридическая Россия" наверх

Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100
Rambler's Top100 Яндекс цитирования

Редакция портала: info@law.edu.ru
Участие в портале и более общие вопросы: reception@law.edu.ru
Сообщения о неполадках и ошибках: system@law.edu.ru